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オープンレジデンシア麻布六本木【この地としてはとっても貴重な南面条件】2階58㎡8,898万円(坪単価504万円)
2017-08-14

オープンレジデンシア麻布六本木。

六本木一丁目駅徒歩5分、六本木駅徒歩7分、麻布十番駅徒歩9分の11階建総戸数34戸のレジデンスです。

魅力的な3駅がいずれも徒歩10分圏内でありながら飯倉片町の交差点から内に入った住環境的な魅力もあるなかなか恵まれたポジションですね。

30~50㎡台の総戸数34戸なので小粒な物件にはなりますが、この界隈の物件供給は多くありませんし、斜向かいのウェリス六本木(首都高沿い)の駐車場(機械式及び平置)がこの物件の南側にあることで南面条件が良好、かつ、将来不安も少ないという点は大きなメリットとなるのは間違いないでしょう。

また、そのウェリス六本木の先にはアウディの立体駐車場があるので、その先の外苑東通り沿いのビルまで数十mの距離が確保出来ており、こういった都心立地の物件ではそうそうお目にかかれるようなものではないですね。

敷地形状的に若干無理している感はあるものの、この南面に恵まれた地に全戸南向きと出来ている点も凄いですし、当マンション自体が南面道路からかなりセットバックしたポジションに設計されているので、南面の魅力をさらに高めることが出来ていると思います。

設計はディスク、施工は多田建設です。
メインバルコニー側(南側)でさえ柱が食い込んだ設計は相変わらずのオプレジクオリティではありますが、バルコニーのガラス手摺をバルコニー床の側面部分にまで覆いかぶせるように施した透明感の高い設え、及び、敷地南面の奥行と広がりのあるエントランス周りの設えは一見の価値があるもので、デザイン面のパフォーマンスは光井純氏が携わったオープンレジデンシア南青山やオプレジの高額ライン「オープンレジデンシア●●ザ・ハウス」シリーズよりも良い印象さえありますね。

公式ホームページ
IMG_2130[1]
お部屋は58㎡の1LDK+S、南西角住戸です。西側は隣接建物の影響が強く、隣接建物の影響からするともっと敷地南端に配棟していた方が魅力的だったとも言えますが、しっかりと道路からセットバックした位置に配棟することでこれ以上ないぐらい南面に魅力のある物件となっています。

間取り的には西側開口部の採光が十分でないがゆえに、1室がサービスルームとなってしまっているのは残念ではありますが、オーソドックスな実質2LDKプランということにはなるでしょう。

前述のように、この価格帯の物件としては通常ありえない位置に柱が食い込んでおり、オプレジらしさを拭うことは出来ませんし、先日紹介したオープンレジデンシア御茶ノ水同様で開きが中途半端な印象のあるベッドルームの引き戸も褒められたものではありませんが、玄関廊下を一直線としたことで廊下による面積消費は抑えられている方ですし、専有面積なりの居室畳数及びほどほどの収納を確保出来ている点は悪くないでしょう。

ただ、やはり南面条件に優れていることを考えると奥行の非常に浅いバルコニーは疑問ですし、なぜにあと柱半分バルコニー側にアウトフレーム化出来ないのか疑問でしかないですね(そんなにコスト面で影響あります???)。

柱をアウトフレーム化することで同時に梁もアウトフレーム出来るので、ベッドルームの引き戸の方立てももっと小さく出来たでしょうし、せっかくの南面条件の良さを活かしきれていないことが勿体なく感じてしまいます。

このプランなりに価格に大きな魅力があるのであればそれはそれで良いことかとは思いますが…。

坪単価は504万円。低層階ですのでまだこの水準で収まっていますが、上層階は500万円台後半となります。30㎡台の1LDKに比べるとグロスが嵩む分幾分控えめな単価設定にはなっているようですが、いいお値段ですね。

前述のようにこのエリアは供給がけして多くはないですし、交通利便性と南面に恵まれたエリア内ではかなり恵まれた住環境も考慮するとこのような単価となるのは何らおかしなことではないのですが、価格に伴わない間取りクオリティがどうしても残念に感じてしまいますね。

特別な間取りを提供してくれとまでは言いませんが、バルコニー側の柱のアウトフレームとか最低限やるべきところはやっていただきたいなと…。仮に実質面積が5%少なかった場合、当物件においては軽く数百万円変わってくるわけですからね…。

ブランズ六本木飯倉片町はかなり高くなりそうですし、この立地でこの水準であることに魅力を感じる方もいらっしゃるとは思いますが…。

設備仕様面は食洗機、ミストサウナ、シーザーストーンの水回り天板、食器棚、トイレ手洗いカウンター、そして玄関、廊下、洗面室、及びトイレ床にはタイル貼と、それなりのものにはなっていますが、ビルトインエアコンはついていませんし、やっぱりディスポーザーもありません。

管理費は274円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下物件ということで小規模なわりには抑えられている印象です。

なお、駐車場はやっぱりありません。
この立地の物件であれば数台あって欲しかったところですが、駐車場をなくしたからこそエントランス周りにゆとりある空間を設けることが出来ているわけですし、数台あったところで結局なかなか借りることが出来ないでしょうからこの方が合理的なのかも…。

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