オープンレジデンシア目黒柿の木坂【桜並木隣接の駅徒歩3分】2階64㎡8,188万円（坪単価424万円）

オープンレジデンシア目黒柿の木坂。

都立大学駅徒歩3分の地上5階地下1階建総戸数26戸のレジデンスです。

呑川柿の木坂支流緑道の桜並木に隣接したポジションで、2012年に分譲されたザ・パークハウス柿の木坂の南側隣接地にもなりますね。

ザ・パークハウスもけしてスケール感のある物件ではありませんでしたが、そのザ・パークハウスよりもさらにスケールが小さい物件でオプレジシリーズらしく駐車場が1台も存在しません。しかしながら、駅徒歩3分の利便性抜群のこのポジションであれば大きなマイナス要素となることはありませんし、30～60㎡台というプランニングも立地に適しているのではないでしょうか。

駅近ながら目黒通りから内に入った環境的にも魅力あるポジションなのでファミリータイプ中心だったザ・パークハウスのように3LDKを中心とするという選択肢もありえたと思いますが、利便性の高さやエリアのニーズからするとディンクスをメインターゲットとしたこのプランニングは相応しいものと言えると思います。

設計はアートプランニング、施工は伊藤組土建です。伊藤組土建は当ブログ初登場ですが、アートプランニングはオプレジ神楽坂並木通りやオプレジ日暮里estなど、オプレジシリーズでの実績がありますね。

デザインに関しては大きな特徴こそありませんが、低層部の質感豊かなタイルは素敵なものとなりそうです。単調な色味とすることなくランダムで動きのあるものとなっていますね。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、北西角住戸です。北側は前述のザ・パークハウスですが、西側は緑道で春は桜並木がとっても美しいポジションとなります。

そんな魅力的なポジションゆえに物件内では比較的大きな面積が確保されています。
大き目な面積とは言っても64㎡ですし、2LDKでなく3LDKなのでいわゆる狭小プランということにはなりますが、この専有部形状であれば2LDK、3LDKどちらのニーズにも対応することができるのは良いでしょうね。

ただ、効率性及び柔軟性という観点からすると残念に感じる部分が多いです。
玄関廊下は一見短めではありますが、よくよく見るとLDの入口付近に実質的な廊下部分がかなり大きく混入していますし、ベッドルーム3の引き戸の開きが中途半端な点も残念ですね。

どうせオプレジシリーズは連窓サッシを採用しないわけですから、居室配置的なものを考慮しベッドルーム2に大きく開け放つ引き戸を設計すべきだったようにも思います。

ベッドルーム2をLDKと一体利用できるような形とすると、LDの入口付近のスペースを有効活用することも可能となりますし、二面採光の空間とすることもできるというわけです。

オプレジシリーズはウォールドアも採用することはありませんので、お金をかけてするしかありませんが、ベッドルーム2に完全に開け放つことのできるウォールドアを施すと効率的、かつ、柔軟性のあるプランニングが実現することでしょう。

坪単価は424万円。あくまで3LDKと考えるとLDは実質6～7畳しかないはずで、事実上は2LDKとみなしてしまうと8,000万円超というグロスの嵩みがかなり気になる価格設定です。
ただ、平均坪単価約350万円でザ・パークハウスが分譲された2012年当時から相場は少なくとも2割は上昇していることを考えると相応に感じる単価設定ですので、「広めの2LDK（おまけ程度で3LDK）」をお探しの方にとっては検討対象となり得るでしょう。

ちなみに、桜並木を望む西向きが高いということはなく、南向きは南向きで日照面の魅力があることから向きによる単価差はほとんどない価格設定となっています（30㎡台のお部屋はグロスが嵩まない分、単価は高いです）。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、シーザーストーンの水回り天板、トイレ手洗器、玄関だけでなく廊下及び洗面室床・トイレ床までのタイル貼とするなど、近年のオプレジ高額ラインの一般的な仕様となっています。

管理費は263円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下物件ですが、スケール感に欠けることを考えるとまずまずの水準と言えそうです。