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デュオヴェール浅草ウエスト【全戸にシューズイン×ウォークイン】7階40㎡3,958万円(坪単価327万円)
2017-08-12

デュオヴェール浅草ウエスト。

田原町駅徒歩6分、稲荷町駅徒歩7分、浅草駅徒歩9分(つくばエクスプレス。その他は徒歩12分)、新御徒町駅徒歩12分、上野駅及び蔵前駅徒歩13分、入谷駅徒歩16分の13階建総戸数47戸のレジデンスです。

合羽橋道具街から1本内に入ったポジションで昨年末に分譲されたオープンレジデンシア上野松が谷の近隣となりますね。

最寄駅まで徒歩5分を超えてしまうのでこの界隈の物件の中では駅に近い方ではありませんが、上野駅まで徒歩12分というあたりにも魅力が少なくないポジションではないでしょうか。

なお、当物件は土地の一部が旧法借地権となっています。
一部ということで月額地代は96円/㎡とリーズナブルな水準ではありますが、一部でも借地権となっていることで物件を売却したい際には「地主の承諾」が必要となるのは少々面倒ではありますね。
なお、借地期間は初回30年で更新時には更新料の支払いも必要です。

設計はアダチアトリエ建築計画、施工は大城組です。
フージャースのコンパクトマンションであるデュオヴェールはこれがシリーズ4物件目となりますが、物件を重ねるごとにデザインが進化している印象があり、当物件のアダチアトリエ建築計画によるエントランス周りの設えはかなり秀逸ではないでしょうか。

敷地形状を活かした奥行のあるエントランスアプローチも良い雰囲気を醸し出していますが、エントランスホールのさらに奥にある緑を望むプライベートラウンジにはふんだんな間接照明やヘリンボーンの床材が施され、かなり素敵な仕上がりとなっています。

東西に長い敷地形状を活かし、無理なく全戸南向きと出来ている点も大きな魅力の1つですが、それ以上に小規模にしては敷地にゆとりを感じるランドプランが興味深い物件で、私道に面した敷地西側にわりと豊かな緑(シーズンガーデン)を配置することが出来ている点も素晴らしいと思います。

公式ホームページ
IMG_2204[1]
お部屋は40㎡の1LDK、南西角住戸です。中層階だと南西方向にはビル、西側はマンションが視界に入ってはきますが、南方向は浅草通り沿いの建物まで視界抜けが得られる日照抜群のポジションとなります。

間取り的にはギリギリではありますが、40㎡を超えた一般的な広さの1LDKということになります。当物件には30㎡台前半の1LDKも数多く用意されていますし、マンション価格が高騰するこのご時世らしい面積を絞ったプランニングとなっている印象ですが、このプランは違和感のない面積設定で、玄関廊下もコンパクトに出来ているので1LDKとして十分な使い勝手がありそうですね。

ただ、LD内に実質的な廊下部分が大き目に混入してしまっている点は注意が必要でしょう。
通常の設計であれば冷蔵庫置場とトイレの間にLDの入口ドアがあるものですが、このプランは洗面所がリビングインであることからも分かるようにそれよりもかなり玄関寄りにLD入口ドアがあり、LD畳数の水増し表記を狙ったような形となります。

洗面所をあえてリビングインとすることで家事動線は有用になるというメリットもありますし、玄関と洗面所の間にドアを一枚挟めるというのも良い点と言えば良い点だと思うので(女性の一人暮らしの場合は特に)、このプランにおいての洗面所のリビングイン自体はそれほど気にする必要はないでしょうが、畳数表記ほどLDが広くないという点はしっかりと認識しておくべきかと思います。

なお、当物件は全戸にシューズインクロークとウォークインクローゼット(アクティブクローク)を設置しているようです。
アクティブクロークはそれほど奥行がなく使いやすそうな形をしていますし、共用部だけでなく専有部も女性を強く意識したものとなっていますね。

また、南面に連窓サッシが採用されているのも良い材料です。
方立てが若干大き目ですし、引き戸も完全に開け放てるタイプではないので、引き戸を開いても洋室とLDの一体感がそれほどではないのが残念ではありますが、バルコニーの奥行も上々ですし、平均以上の開放感がありそうなプランです。

坪単価は327万円。敷地の一部が借地とは言え、普通借地なので定借物件とは異なり半永久的に住むことが可能、また、地代も安いことから敷地所有権の物件と大差ない価格設定となっているようです。
平均坪単価約330万円だったオープンレジデンシア上野松が谷などと比べ大きな差はありません。

ただ、借地云々は抜きにして単純に昨年末のオプレジ分譲時より明らかに市況が悪化していることを考えるともう少し値ごろ感のある価格設定を目指して欲しかったというのはあるでしょうね。
30~40㎡台のコンパクトプランに絞っている分、単価高となっている側面も大いにあるとは思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないにしろ、水回りの天然石天板仕様どころか食洗器もないのは残念です。
ただ、オリジナルの食器棚が標準装備されていますし、パールクリスタルトップのコンロを採用するなど水回りを中心に美しさを追求している点は好感が持てます。
トイレがタンクレスでないのは残念ですが、タンクとは独立した位置に手洗器があるのは良いですね。

管理費は250円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしの物件ですのでそれなりの水準ではありますが、30~40㎡台のみの総戸数47戸というスケールからするとこの水準になることに違和感はないですね。地代と合わせても350円/㎡弱で、内廊下仕様などとなったちょっと管理費の高い物件と同じぐらいの水準に収めることが出来ているのは悪くないでしょう。

駐車場は2台でいずれも平置となります。

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