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シティタワーズ東京ベイ【結局「シティタワー」】7階55㎡5,290万円(坪単価316万円)
2017-08-11

シティタワーズ東京ベイ。

先日のシティタワー八王子フレシアの記事でちらっと言及しましたが、こちらの物件名が最近になりようやく決まりましたね。
流石に「第1期開始前には決める必要があった」という感じでしょうか。

ただ、かなり溜めたわりには普通過ぎる名称で港区湾岸の東京ベイシティタワーとほぼ同じというのはどうなのだろうか…。
物件リリースからこれだけ間をおいたタイミングでの発表という時点で攻めたものとなることはないとは思っていましたが…。
※既にたくさんの要望が入り登録予定の方もいるので、あまりに突拍子もないネーミングにするとそういった方々からの無駄な批判を浴びることが避けられず販売に支障を来すおそれがありますからね。

なお、第1期は330戸ということで3本合わせて1,539戸という超大規模物件であるにしろ近年のスミフさんの物件としてはかなりの大量供給となりますね。完成まではあと2年ほどで残り1,200戸超もあるわけですので普通のデベロッパーであればこの後もこのままのお値段で売るのは間違いないところですが、スミフさんですのでどうなることやら…。

中高層階は第1期でも十分にいいお値段となっているので「残り数戸となった時点での最上階住戸」とかでなければ流石にこれ以上は上げることはないのではないかと思っているのですが、低層階を中心としたパンダ部屋は今後も用意するのかねぇ…。1期では供給しないC棟は最も駅から遠くなりますので、本来であればお安めのお部屋があってもいいはずなのですが…。

前回までのシティタワーズ東京ベイ

公式ホームページ
IMG_2240[1]
お部屋はA棟の55㎡の2LDK、東向き中住戸です。北東側にはB棟がありますが、東正面方向には全く被ってこない良好なポジションにあり、首都高の影響こそあるものの低層階でもそこそこの視界抜けとオーシャンビューが望めます。

間取り的には先日紹介したシティタワー八王子フレシアの2LDKに酷似したものでスミフタワーらしい完全アウトフレームの理想的な2LDK中住戸となりますね。

あちらほどのワイドスパンではなく、LDの開口部幅こそ地味ではありますが、引き戸を開くと同じく4連サッシとなりますし、スパンを少し抑えた分だけ廊下を短く出来ているのも良い材料かと思います(玄関ドアの正面付近にトイレのドアがあるのはちょっと残念ですが、扉の開く向き的にはギリギリセーフかな(笑))。

なお、居室畳数には大差はありませんが、収納はこちらの方が充実しており、効率性をさらに高めることが出来ていると思います。

また、バルコニーの両サイドにしか柱がないという点も開放感を高めてくれることでしょう。

坪単価は316万円。低層階とは言え、オーシャンビューも望めるポジションということで楽々300万円を超えてきます。
B棟の低層階北西向き中住戸(道路の向かいに商業棟を望むポジション)のパンダ部屋は坪単価約270万円からあり、こちらは視界抜けが得られるとは言え、首都高や湾岸道路の騒音とトレードオフの面もありますので値ごろ感があるとは言えません。

A棟とB棟の価格差には、駅距離の差も少しは考慮されているとは思いますが、「抽選を装いつつも一部の住戸を除き実質的には抽選にしない」スミフ物件だからこそ通用する価格設定と言えるでしょう。
「普通の抽選」であれば安いお部屋に希望が偏ってしまいますが、スミフさんの場合は「実質先着順」みたいなところがありますので、選択肢が限られてしまいますね…。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗器、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板とスミフさんの物件ということで華のあるものは見当たりませんが、首都高の影響などに配慮し、1種換気(NOxフィルター付の機械給気)となっているのはとても良いですね。
フィルター自体も良いですが、室内横壁の給気口からの自然給気ではないので音も入りにくいのです。

管理費は386円/㎡。シティタワー八王子フレシアとほぼ同じでたっかいですね…。八王子より遥かにスケールがありますし、プールはもちろんのこと水盤などの一切の水物がないのになぜにこんなに高いのか…。この内容でブリリア三兄弟やオリガレよりも高いって理不尽過ぎるでしょ…。

いつの間にか豊洲駅付近までのシャトルバスが運行されることになったので(必要なんかね???)、その影響も幾分かはあるのかもしれませんが、1乗車100円の利用料(管理組合にとっての収入)が生じることを考えると、これが管理費設定に与えている影響は少なそうですね。

こんだけ管理費が高いと管理会社を変更したら大分安くなるのでは???
商業との一体開発で商業施設はスミフさんの持ち物となるので、そことの連携を図るという意味ではスミフさんに管理してもらうのが一番良いのは間違いないですが、それにつけ込んだ感じなのかねぇ…。



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