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ミオカステーロ東日暮里【個性的かつ魅力的なプランニング】5階55㎡4,598万円(坪単価276万円)
2017-08-14

ミオカステーロ東日暮里。

三ノ輪駅及び三河島駅徒歩9分、日暮里駅徒歩18分、その他に都電荒川線の荒川区役所前駅が徒歩8分となる10階建総戸数18戸のレジデンスです。

1フロア2戸となるかなりの小規模物件で面積帯も55㎡と61㎡と微妙なところを攻めてきている印象のある物件なのですが、小規模物件ゆえに全戸角住戸と出来ているだけのことはある個性的なプランニングはなかなか興味深いものがありますね。

ポジション的には2駅2路線が徒歩10分圏内となるポジションで地味な立地ながらも交通利便性は悪くないでしょうね。三河島駅界隈はアトラスブランズタワー三河島以降目立った物件が供給されていませんが、さらに再開発が予定されているのでそういった楽しみもあるポジションとなります。

設計・施工は当然ながら売主でもある山田建設となります。
小規模ながら柱のアウトフレームは悪くない物件ですし、全戸南向きで北側に共用廊下を配したにも関わらず内廊下設計を採用しているあたりも特別感がありますね。

スケールに欠ける物件であるためか、少しでも差別化要素を取り入れようという気概が感じられます。エントランスが東側道路からしっかりとセットバックした位置にあり、エントランス前にゆとりを感じることが出来る点も悪くないありません。

公式ホームページ
IMG_2201[1]
お部屋は55㎡の2LDK、南西角住戸です。周囲に高い建物の少ないエリアで5階なら前建を超えてくるため日照・視界共に良好なポジションとなります。

間取り的には歪なLD形状ばかりに目が行ってしまいますが、なかなか良く出来たプランという印象が強いです。

1フロア2戸の小規模物件ながら柱の食い込みは北西頂点部の1本のみと出来ている点も評価できる点ですが、それ以上に素晴らしく感じるのが効率性と動線設計に関する部分ですね。

玄関はクランクインとしてプライバシーに配慮しながらも非常にコンパクトに纏めることが出来ている点、洗面所をウォークスルーとして洋室1にリビングイン以外のもう1つの動線を生み出している点も絶妙でしょう。

55㎡の2LDKだと通常はLDだけで10畳を確保できるかできないかのせめぎあい(笑)となるものなのですが、このプランはLDKで14.3畳(つまり、LDだけで11畳超)というワンランク上のゆとりを生み出すことが出来ていますし、LD隣の洋室の引き戸を開け放つと一体感のある18.5畳の大空間となる点も素晴らしいですね。

LDの歪な形状に疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれませんが、このように南面に凸となっていることで採光が得やすくなっていると思いますし、壁面部分(窓や扉となっている部分を除く)がそれほど少ないタイプのLDではないので、不整形な南面窓際に寄せて家具を置く必要もないでしょうし、この形に大きな問題はないものと思われます。

坪単価は276万円。至近距離で南方向の視界を塞がれる低層階は坪単価210万円程度となっており、視界の違いによる部分が少なくないのは事実ですが、それを加味しても数階上がるだけでここまでの大きな単価差が生じているのは驚きですね。

この階でも「眺望」と言えるようなものが楽しめるわけではありませんし、日暮里駅前の物件などと比べてもこの水準は強気すぎる印象があります。効率性の高いプランニングなので単価を多少控えめに見積もるのは間違いではないとは思いますが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様などのような高級感のあるものも見当たりませんが、食洗器、ミストサウナ、トイレ手洗器(タンクレストイレ)、キッチン食器棚と設備自体は充実したものとなっています。

管理費は270円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下設計ですし、そもそもかなりの小規模物件となることを考えると悪くない水準でしょう。
駐車場は全4台でいずれも平置となります。50~60㎡台のみの小規模物件にしては多めの台数が確保されていますね。

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