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ミオカステーロ八王子Ⅱ【かなり珍しいプランニング】5階76㎡3,788万円(坪単価165万円)
2017-08-18

ミオカステーロ八王子Ⅱ。

八王子駅徒歩13分、京王八王子駅徒歩16分の15階建総戸数83戸(他店舗1区画)のレジデンスです。

2分駅に近い甲州街道沿いでは総戸数222戸のパークホームズ八王子がもうすぐ完売という状況、つまり、パークホームズがこの界隈の需要を大方奪ってしまった後となるので、近い条件のこの物件の販売は楽ではなさそうですが、その分、価格もそこそこ頑張っている印象のある物件です。
(次の記事で紹介しますが、甲州街道向きの北向き住戸は坪単価100万円ほどからで3LDKで2,000万円ちょっとから…)

駅前ではブリリアタワー八王子シティタワー八王子フレシアがお金に余裕のある方たち向けに分譲中ですが、それ以外にもレーベン、ルネ、そしてここと昨今の八王子界隈の連続供給には目を見張るものがありますね。

当物件は中でも駅距離のある物件で甲州街道沿いには既存の物件も含め似た階建・スケールの物件が非常に多く存在しているあたりも懸念材料にはなってくるでしょう。

公式ホームページ
IMG_2202[1]
お部屋は76㎡の4LDK、南西角住戸です。西側には13階建のライオンズステージ八王子シティがあるので視界が妨げられますが、南側は低層建物中心のエリアとなるので中層階以上であれば日照だけでなく視界抜けも得られるまずまずのポジションとなります。

間取り的には南東角住戸よりも幾分小さくはなりますが、物件内では大き目の面積が確保されたプランとなりますね。

70㎡に満たない4LDKということで、4LDKとしてはかなり小ぶりなものにはなるのですが、先日紹介したミオカステーロ東日暮里と同様で「個性」と「魅力」を両立させたなかなか興味深いものとなっているのではないでしょうか。

東日暮里同様で2WAY設計となり家事動線も有効な洗面室も興味深いですが、それ以上に特長的だと思うのは玄関と廊下の設計でしょうか。

玄関からトイレまでがぐるっと一回転するかのような造りとなっているのがかなり珍しいですね。玄関下足スペースが窓を確保したかなりゆとりあるものとなっているのが魅力的ですし、下足スペースを除いた廊下自体もほどほどの長さに抑えることが出来ています。

流石にこの面積の4LDKだとLDだけで10畳確保するには至らず、4LDKとしては狭小感の強いものにはなりますが、洋室の引き戸を開け放つことで3LDK的に使うことも可能ですし、専有面積のわりには収納が比較的充実している点も悪くないでしょう。

ちなみに、洋室2のウォークインをウォークスルータイプにすることで洋室2から洗面所やトイレへの動線を改善することが出来るので、そのようにするのも一考の余地があるとは思いますが、収納力はかなり減ってしまいますからこのままの形が無難でしょうか。

角住戸ながらLDが二面採光(角位置)でないのは残念ではありますが、サッシ幅を可能な限り確保している点は大いに評価して良いでしょう。2枚分と2枚半とでは全然印象が違いますね。

バルコニーの奥行もしっかりと確保されており、畳数以上の広がりを感じることが出来ることでしょう。

坪単価は165万円。南方向の視界が抜けてくるとは言え、西側は視界が妨げられますし、階数のわりには高めの設定となっている印象です。
パークホームズ八王子は全戸75㎡超という面積設定(このプランと同じ南西角は85㎡超)でグロスではかなりの差が生じているのでこういった単価設定が成り立つ(ニーズを生み出しやすい)部分もあるのでしょうが、こちらの方が駅距離がありますし、ブランド力でも劣ることを考えるともう少し目に優しい水準を目指して欲しかった印象があります。

なお、上でちらっと述べたように当物件は甲州街道側で日照も皆無な北向き住戸がプランニングされており、そちらの住戸は「価格で勝負」せざるを得ない状況にあります。実際、かなり価格で頑張っている感があり、余計に南向きが価格で勝負しづらい状況になっているような印象がありますね。
全戸南向きとまでは言わずとももっと南向き住戸率が高ければ、低層階の南向きはもっと控えめな単価設定となっていたのではないかと思ってしまいます。

ミオカステーロ八王子Ⅱ【南向きは北向きの46%高】5階66㎡2,288万円(坪単価114万円) | topページへ戻る | パークホームズ海老名フォレストプレミア【長谷工得意の2.2mハイサッシ】1階70㎡3,838万円(坪単価181万円)

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コメント:

八王子はここにきて供給盛んですね。個人的にはクリオレジダンスも気になります。明和地所ぽいアウトフレーム期待していますがどうなんでしょう。詳細出たら記事お願いしますね!

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Re: タイトルなし

いつもコメント有難うございます!

クリオレジダンス、旭町の駅近物件ですし気になりますね!
必ず取り上げたいと思います。

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