top  >  【新築】東京都下  >  ミオカステーロ八王子Ⅱ【南向きは北向きの46%高】5階66㎡2,288万円(坪単価114万円)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)

ミオカステーロ八王子Ⅱ【南向きは北向きの46%高】5階66㎡2,288万円(坪単価114万円)
2017-08-18

続けて、ミオカステーロ八王子Ⅱ.

設計・施工はむろんデベでもある山田建設です。
当物件の最大のポイントは前回の記事でもちらっと述べた甲州街道沿いの北向き住戸の存在でしょう。

お隣のライオンズステージ八王子シティも当物件と同様に南北に長い敷地形状ゆえに北向き住戸が豊富に設けられていますし、そもそも甲州街道の北側にはミッドプレイス八王子のように南向き住戸が甲州街道を向いているケースも少なくないのですが、ライオンズの北向き住戸は50㎡未満のコンパクト目のタイプが多かったと記憶していますし、甲州街道に面した北向きに60~70㎡台をプランニングした設計にはかなり面食らったというのが正直なところなのです。

都心部の物件やタワマン、はたまた駅近物件であればファミリータイプであっても北向き需要は少なくないものですが、この駅距離のある八王子の地でこのプランニングは攻めているな…と。

駅距離があるからこそ1LDKや2LDKのコンパクトタイプが設計しづらいという事情があるのも間違いありませんが、総戸数83戸と言うスケールある物件なのでプランはもっと異なるバリエーションのものがあっても良かったと思いますし、「価格で勝負すればいい」というのはちょっと安易過ぎるようにも感じてしまうのです。

なお、デザイン面はレンガ色の外観が印象的です。
ただ、甲州街道沿いの1階部分には店舗(コンビニ)が入ることもあり、共用部に割いたスペースは総戸数83戸のわりには物足りない感じで、競合物件の多いエリアということを考えるともう少し「差別化」を意識してくれていると良かったかもしれません。

前回のミオカステーロ八王子

公式ホームページ
IMG_2203[1]
お部屋は66㎡の3LDK、その北向き中住戸です。目の前が甲州街道というポジションで真北向きなので日照も皆無となるポジションです。

間取り的には物件内では唯一の70㎡に満たないプランということでポジションなりに面積を小さくしている印象ではあるのですが、普通に3LDKとなっており、前述のように「とにもかくにも価格で勝負する」ことを初めから決めていたであろうプランとなります。

ただ、当物件にはゼネコンデベロッパーによるものだけのことはある設計が採用されており、この価格帯の物件としては柱のアウトフレームに見所がありますね。

このプランの共用廊下側の柱は若干中途半端な印象もありますが、一般的な田の字プランよりも奥行(玄関からバルコニーまでの距離)を浅くしたことで柱が半分以上アウトフレーム化出来ていると同時にそこそこのワイドスパンと出来ている点も評価出来るでしょう。

ワイドスパンと出来たことで中住戸にしてはLDの開口部幅を豊かにすることが出来ています。

なお、居室畳数は3LDKとして違和感のないものですし、収納に至っては専有面積以上に充実している印象のあるプランですが、小さな洗面室には66㎡という専有面積が表れてしまっている印象ですね。

坪単価は114万円。単価も結構驚きですが、2,200万円台のグロスはさらに驚きですね。都下エリアでは2014~2016年の価格上昇分をすっかり吐き出してしまったような価格設定となる物件が見受けられるようになってきていますが、この住戸も例外ではないでしょう。

駅距離があり、かつ、日照皆無というポジションゆえに築年数が経過した後のリセール時において、値段はさておきそもそも「引き合いがあるかどうか」という点が不安要素となりそうですが、同階南向き中住戸と比べ3割強も安い(逆の表現をすると南向きは北向きに比べ46%高)という価格設定は結構衝撃的ですね…。
駅前ではスミフさんが坪単価350万円超のお部屋を販売中だと言うのに…。
二極化が顕著な凄い時代になってきたと感じます。

設備仕様面は、それなりのスケールがあってもディスポーザーはありませんし、当然水回りの天然石天板仕様などの高級感も見当たりませんが、食洗器と食器棚はついていますし、浴室照明がブラケットタイプでなくダウンライトなのは意外でした。
トイレはキャビネット型で、手洗いカウンターなどはありませんが、この単価帯の物件ですので当然でしょう。

管理費は151円/㎡。総戸数83戸というそれなりのスケールを有したディスポーザーなしの外廊下物件なりのリーズナブルな水準になっていると思います。
物件の価格帯からすると(管理費は少なからず購入者の支払能力、つまり物件価格帯に比例した設定となるものです)もっと安く出来ていると良かった印象もありますけれども。

駐車場は全24台です。身障者用を含む2台のみが平置で残りの22台が機械式となります。
ミッドプレイスやパークホームズよりもさらに低い附置率となりますね。さらに駅距離のあるポジションなのに足りるのかね???



クレアホームズ町田【脅威の空地率約81%】3階71㎡4,338万円(坪単価201万円) | topページへ戻る | ミオカステーロ八王子Ⅱ【かなり珍しいプランニング】5階76㎡3,788万円(坪単価165万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る