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プロスタイル日本橋馬喰町【凄い敷地形状ゆえの間取り】4階68㎡6,559万円(坪単価318万円)
2017-08-15

続けて、プロスタイル日本橋馬喰町。

設計は富士建築設計事務所、施工は三木組です。
富士建築設計事務所はあまり名を聞くことはありませんが、近隣で分譲中のクリオ日本橋久松町と同じですね。偶然でしょうか???

施工の三木組はプレシスシリーズの施工実績が非常に豊富なゼネコンで当物件同様に一建設からプロポライフ(プロスタイルはグループ会社)に売却されたプロスタイル横浜馬車道の施工も行っていました。

なお、敷地形状があまりに歪とは言え、狭小3LDKなどで名をはせた一建設さんが60㎡超の1LDK+Sばかりをプランニングしていることに疑問を感じずにはいられませんが、当物件が既に今年の6月に竣工済であることからも分かるように、基本的な設計及びコンセプトはやはり一建設のものとなります。

最大の特長は言うまでもなく、歪な敷地形状を活かした奥行のあるエントランスアプローチで、両サイドに添えられた豊かな植栽も評価できる点です。

いわゆる旗竿地的にこのアプローチ部分だけが歪でそれ以外の部分が整形だったならば各戸のプランニングはもっと良いものと出来ていたはずなので、もう少し周辺と上手に調整して欲しかったという思いもありますが、むろん簡単なことではありませんね。

なお、以前も述べたことがありますが、この馬喰町界隈は、まとまった再開発が行われることなく中途半端さのある「中小デベ単体での開発」が立て続けに行われていることが残念でなりません。駅徒歩1分エリアが広範囲に及ぶがゆえの宿命なのでしょうか…。
※駅徒歩1分というだけで「小規模・中小デベ物件でもいいお値段で売れる算段ができた」がゆえに「ある程度土地を大きくまとめて大手デベに卸そう」という発想が生じづらい。

前回のプロスタイル日本橋馬喰町

公式ホームページ
IMG_2238[1]
お部屋は68㎡の1LDK+S、西角住戸です。南西面の凹凸形状はやはり隣接マンション(敷地形状)に沿った形で、至近距離で視界を塞がれることとなります。北西側は接道しているので前建まではある程度の距離が確保されてはいますが、やはり低層階では圧迫感が避けられません。

間取り的には、前回紹介したプランに負けず劣らず歪なもので、居室畳数だけみたらとても70㎡弱もあるようには感じることの出来ないものです。

先ほどの66㎡のプランもけして居室畳数が豊かなものではありませんでしたが、こちらはさらに面積が大きいにもかかわらず居室畳数はさらに小さくなっており、LDK13.1畳、洋室6.8畳、納戸3.7畳という広さは一般的な56~57㎡の2LDKと同等のものでしかないのです。

収納も数は豊富ではあるものの、1つ1つはかなり小さなものばかりですし、浴室も1317といずれの箇所にも68㎡らしさを感じることが出来ないというのが正直なところです。

一方、玄関位置はセンターイン的に出来ており、洋室とLDを逆方向に配置したPP分離設計が出来ているのは凄いことで、この専有面積でこのようなプランニングはそうそう見ることが出来ません。

しかしながら、中央部がえぐれていることで両端をつなぐ廊下がかなり長くなってしまっていますし、南側(歪に突き出た部分)の耐震性を満たすために柱がかなり短い間隔で食い込んでいる点にも厳しさを感じずにはいられません。

至近で視界を塞がれはするものの、廊下や浴室など開口部を比較的充実させることが出来ているのは評価できる点だと思いますが…。

坪単価は318万円。先ほどのプランよりもさらに効率性に欠けることもあり、階数のわりには単価は控えめです。しかしながら、前述のように一般的な60㎡未満のプランと同等の使い勝手しかないことを考えると実質的な坪単価は360~370万円程度に達していると言っても過言ではなく、敷地形状が歪とは言え「勿体ないプラン」という思いが強いですね…。
日本橋界隈の物件は小規模で囲まれ感の強い物件が多く、「日本で一番、間取りが悪くなりやすいエリア」だと思うので、多少のことであれば我慢すべきとは思うのですが…。多少と言えるかどうか…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗器、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板、トイレ手洗いカウンター、食器棚、浴室のフラットラインLED照明、そして天然無垢材のフローリングと単価を意識したものとなっています。

天然無垢材のフローリングはプロスタイルシリーズの特長の1つでプレシスから一棟買いした後に仕様変更した部分の1つとなります。
基本的にプロスタイルシリーズでは無垢材と床暖房を両立させていなかったのですが(無垢材は変形しやすいため???)、この物件は床暖房が導入されています。
もともと一建設が設置(企画)していたからかね???

管理費は235円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、スケールメリットがあるわけではありませんし総戸数なりの水準ではあるでしょう。

駐車場は全7台で身障者用1台(平置)を除き機械式となります。

アビダス西国分寺【空地率の高いランドプランで全台平置】2階63㎡3,889万円(坪単価204万円) | topページへ戻る | プロスタイル日本橋馬喰町【凄い敷地形状ゆえの駅前】2階66㎡6,339万円(坪単価317万円)

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