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プロスタイル日本橋馬喰町【凄い敷地形状ゆえの駅前】2階66㎡6,339万円(坪単価317万円)
2017-08-15

プロスタイル日本橋馬喰町。

東日本橋駅及び馬喰横山駅徒歩1分、馬喰町駅徒歩3分、浜町駅徒歩7分、小伝馬町駅及び浅草橋駅徒歩8分、人形町駅徒歩10分の12階建総戸数43戸(非分譲住戸4戸含む、他店舗1戸)のレジデンスです。

当初はプレシス東日本橋としてリリースされていた物件でしたが、いつになっても販売が始まらず、結局、一棟売りの後に完成売りとなったようです。

一建設⇒プロスタイル(プロスタイルはプロポライフのグループ会社)は、プロスタイル横浜馬車道と全く同じケースで、さしてブランド力に大差ない両社、つまり、売値の限界値に差がないはずなのになぜこういったことが起こるのか少々不思議だったりするのですが(プロスタイルさんがこのお値段で売れるのであれば一建設さんでも十分可能なはず)、裏には一建設の「売値を下げてでも早期の資金回収が望ましい」という経営判断があるものと思われます。

以前から再三申し上げているように、馬喰町・馬喰横山・東日本橋駅徒歩1~2分界隈は新築分譲マンションの供給が相次いでいるため、物件の差別化が非常に困難な状況となっており、少なからず価格で勝負せねばならないマーケット環境にあると思うので、一建設さん的には早期に手放したかったのかもしれませんね。

さて、そんなマーケット環境ですので駅徒歩1分はそこまで特筆すべきものではないのですが、当物件は2駅が徒歩1分、かつ、駅出入口が目の前というポジションは単なる駅徒歩1分物件よりも魅力あるものと言えます。

敷地形状が笑えるぐらい歪であり、それに伴い間取りもかなりカオスな物件ではありますが、駅出入口側に細長い敷地が存在しているからこそこの駅距離なわけで(敷地内の歩行距離を考慮すると実質的にはもう少し駅距離があることにはなるのですが…)、ある意味凄く貴重な物件ではあるでしょうね。

公式ホームページ
IMG_2239[1]
お部屋は66㎡の1LDK+S、南東メインの三方角住戸となります。周囲は同じような高さのマンションに囲まれており、この住戸はいずれの方角も接道していないポジションとなるので、低層階は採光にも難がありそうです。

洋室のバルコニー正面方向には駅方向へ向かうエントランスアプローチが続いているので、その分だけは視界抜けが得られますが、両サイドは建物に挟まれていますし、日照時間は短いでしょう。

そして、間取りはそのポジション以上にインパクトがあるものです。
とにかく歪な敷地に沿って設計されたプランであり、この専有部形状ながら共用廊下や隣戸に接している部分は「玄関だけ」というのが本当に凄いなと…。

要するに敷地南東側の細長い敷地につながるジグザグした部分にこのプランがあるわけで、いずれの方角も数m先は隣接地(隣接建物)となるギリギリの設計です。これはまさしくリアルフェイスものですね(笑)。

柱を短い距離で配置することで歪な形状でもしっかりと耐震性を満たすことが出来ているとは思いますが、このような設計では当然柱をアウトフレームする余裕などないですし、柱による面積消費もかなり気になるプランです。

そもそも狭小3LDKで有名なプレシスシリーズが基となっているにも関わらず「66㎡の1LDK+S」という部屋割になっている時点でこの物件の異質さが分かるというものです。玄関位置と専有部形状との関係上、部屋数を増やしたいわゆる狭小プランを設定するのが難しかったのでしょう…。

この物件の分譲住戸39戸のうち40㎡台の2戸を除いた37戸の60㎡超のプランは「全て1LDK+S」という異様なプランニングであり、一建設さんが匙を投げた(?)のもこのプランニングが最大の原因だったのではないかなと思ってしまうぐらいです(むろん自身が主導した設計ですし、自業自得ではあるのですが…)。

激戦区の馬喰町界隈で37戸もの「60㎡超の1LDK+S」をそれなりのお値段で完売させるってどんな罰ゲームなんだか…。小学校は久松だし、もう少し部屋数を増やせていれば結果は全然違っただろうに…。

見ての通り玄関位置との関係上、廊下は長めながらも2居室はリビングインとなりますし、収納も専有面積のわりには少なめですね。洋室は8.3畳とかなり広いですが、LDKと納戸は逆に専有面積のわりに小さめですし、歪な専有部形状と切っても切れないプランニングとなっています。

坪単価は317万円。囲まれ感の強い低層階住戸ということで利便性のわりにほどほどの単価設定ということは言えるとは思うのですが、面積なりの使い勝手のあるプランではなく、このプランニングで6,000万円を楽々超えてしまうグロスの嵩みに厳しさを感じずにはいられません。

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