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シティタワー銀座東【ダブルなコンシェルジュサービス】21階45㎡5,490万円(坪単価407万円)
2017-08-16

シティタワー銀座東。

シティタワーズ東京ベイ同様でこちらも先日第1期が終了しています。
設備仕様や管理費等についてまだ述べていなかったのでこちらも久々に取り上げてみます。

第1期は116戸ということで総戸数492戸の物件にしては静かなスタートですが、入居まではまだ2年近くありますし、スミフさんの物件であれば何ら驚く水準ではないでしょう。

以前の記事で述べたように隣のパークシティ中央湊ザ・タワーよりも高さが出せておらず、かつ、隅田川方向の眺望をほとんど望むことが出来ない分、スミフさんの物件にしては価格で勝負している部分が見受けられる物件です。

以前の記事で述べたように総戸数492戸のわりにはエントランス周りの設えも含め共用部に弱さを感じずにはいられない物件ですが、ガラスウォールなスミフデザインがお好きな方にとっては悪くない物件と言えるでしょう(パークシティ中央湊ザ・タワーもかなり透明感のある設計・デザインなのでここの特長が霞んでしまう部分はありますけどもね…)。

なお、以前の記事でもちらっと述べましたが当物件にはSOHO住戸88戸(非分譲9戸含む)が用意されています。

SOHOエントランスは一般エントランスとは別に用意されており、SOHO専用のコンシェルジュカウンターも別途用意されているという力の入れようです。
パークシティ中央湊ザ・タワーによって東側の視界が思い切り塞がれるからこそ実現したプランニングではあるのでしょうが、SOHO専用のミーティングルームが存在していますし、スカイラウンジなど一般の共用部分が利用できるのも魅力でしょう。

スパなどの共用施設が充実しているドゥ・トゥールのSOHO(高層階の眺望に優れたものが中心)ほどのインパクトこそありませんが、こちらはSOHO需要(ビジネス需要)の高い立地条件に位置しているという意味でも理にかなったコンセプトと言えます。

前回までのシティタワー銀座東

公式ホームページ
IMG_2441[1]
お部屋は45㎡の1LDK、東向き中住戸です。東側は前述のように36階建のパークシティ中央湊ザ・タワーが道路の向かいにそびえていますので、当物件では高層階に位置すると言えども開放感は高くはありません。

東側中央付近となるポジションの住戸で、モロにパークシティと向き合う形になるのですが、パークシティの西側中央部は23階までは機械式駐車場などとなっており、「視線が合う」「部屋の中をのぞかれる」と言ったような意味でのお見合い状況にはなりません。

なお、東向き住戸でも12階以上(11階までは前述のようなSOHO中心の30~40㎡台)は一般住戸になりますが、低層階同様パークシティの影響が避けられないことからこのような40㎡台中心のプランニングとなっています。

間取りに関しては標準的な大きさのオーソドックスな1LDKプランとなりますので、多く語ることはないのですが、スパンのわりに幅のある連窓サッシが採用されている点、奥行のあるバルコニーが設けられている点はかなり魅力的でしょう。

スミフさんの物件にしては連窓サッシの方立てが大きなものとなっているので引き戸を開いてもLDと洋室の一体感が今一つだったりもしますが、LDだけで10畳確保出来たプランですし、奥行あるバルコニーに面していることで専有面積以上の広がりを感じることが出来そうです。

タワマンなので当然壁式構造などではありませんが、免震構造を採用していることもあり、柱間隔をしっかりと設けることが出来ている物件で付近には一切柱が存在していないきれいなプランとなっている点も素晴らしいですね。

一方、コンパクト目のプランであるためか玄関前にアルコーブ的な凹みがなく、共用廊下との間にワンクッション存在していない点は残念ですね。

坪単価は407万円。東向きは上下階で視界面に大差なく、SOHOプラン(11階以下)は400万円未満の単価設定となっているので(言うまでもありませんがレジデンスよりもオフィス(SOHO)の方が賃料単価を高く設定出来ますので、不思議っちゃ不思議な単価設定です)、それと比べると割高感がありますが、このタワマンはSOHOタイプも含め30~40㎡台のコンパクトプランの単価設定がわりと弱めになっているのは大きな特徴の1つと言って良いでしょう。

むろんパークシティに塞がれるポジションということが影響してはいるのですが、そもそも当物件は隅田川ビューなどの魅力ある眺望が享受できる住戸は多くないですし、一般的にかなり単価高となりやすい30~40㎡台のプランが400万円前後の単価水準でおさまっているのは結構意外だったなと…。

以前の記事で50㎡台のプランの価格設定について述べた際に「スミフさんをもってしても危機感を覚える市況になってきている」と述べましたが、この30~40㎡台のプランの単価設定もしかりでしょうね。1年前ではこのような単価設定には絶対にならなかったはずです。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗器、天然石のキッチン天板、トイレ手洗いカウンターはついていますが、ビルトインエアコンなどの高級感のあるものは見受けられません。
ただ、24時間換気はNOxフィルター付の機械給気となっているのはスミフ物件らしさがありますね。シティタワーズ東京ベイもそうでしたし、スミフさんは大通り沿いなどの騒音や粉じんを考慮すべき立地の物件で積極的に採用する傾向にあるのですが、この物件は特にそういった立地条件ではありませんので少々意外でした。

ちなみに、SOHOプランは自然給気のようですし、床暖房さえもないようです。前述のように一般住戸に比べ割安感がある価格設定となっているので仕方ない部分ではあるのでしょうが、ミストサウナがついているんだったら床暖房が付いていても良かったような…。

管理費は319円/㎡。内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、さらには各階ゴミ置場付のわりには抑えられている印象で、このスケールのタワマンにしては共用施設を削っただけのことはあるでしょうか。
SOHOは前述のように独立したコンシェルジュサービスを有していることこもあり、497円/㎡と一般住戸よりはかなり高くなるようです。管理費高で知られるパークリュクスシリーズに匹敵する水準ですね。

ただ、88戸でコンシェルジュサービスを導入しているケースは稀ですし、SOHOである以上はコンシェルジュサービスがあるべきと思うので、仕方ない部分ではあるでしょう。

駐車場は全114台(身障者用1台及び来客用5台を含む)でフロア中央部の機械式となります。パークシティとお見合いになる東側に駐車場を設計していると、フロア全体として間口を確保しづらいがゆえに、今よりも難しいプランニングが増えることは避けられなかったはずですが、中央部に駐車場を設計したことで各戸の間口が確保しやすくなっていると思います。



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