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アビダス西国分寺【空地率の高いランドプランで全台平置】2階63㎡3,889万円(坪単価204万円)
2017-08-16

アビダス西国分寺。

西国分寺駅徒歩9分の6階建総戸数27戸のレジデンスです。

府中街道沿い、かつ、西国分寺線の踏切至近というポジションで駅距離のわりにお世辞にも静かな環境とは言い難いのですが、周囲に高い建物はなく開放感はありそうです。

この物件とほとんど変わらない西国分寺駅徒歩10分(及び国分寺駅徒歩13分)というポジションで超大規模なブランド物件ザ・パークハウス国分寺四季の森が分譲中ですので、少なからず価格で勝負する必要がありそうですが、大規模物件が嫌いという方も中にはいらっしゃるでしょうし、当物件は実物が確認できる完成売りという点も1つの魅力と言えるでしょう。

設計・施工は、むろん売主でもある青木あすなろ建設となります。

敷地面積1,400㎡超に対して建築面積は600㎡ちょっとということで6階建の物件にしては空地率の高いランドプランとなっているのは好材料でしょう。

エントランスホールも総戸数27戸の物件にしては広がりのある大きなもので開放感がありそうですね。完成売りゆえにこういった部分に力を入れている側面も少なからずあるのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_2243[1]
お部屋は63㎡の3LDK、東向き中住戸です。府中街道向きの中住戸で線路の影響も少なくないポジションですが、それゆえに前建までの距離は十分ありますので、午前中の日照は良さそうです。
なお、当物件は全戸南東・南西向きが謳われており、デベ的にはこれが南東向きとなるようです…。そのように表現したい気持ちは分かりますがこの角度では少々無理があるかな…。

当物件は「東向き」と「南向き」の構成ですが、府中街道や踏切の影響を考えると「南向き」と「西向き」とした方が良かったような印象もありますね。

間取り的にはオーソドックスな田の字プランで、3LDKながら63㎡というかなりの狭小プランとなりますが、アウトフレームに力を入れたゼネコンデベロッパーらしさを感じる設計面は評価できる点でしょう。

東面が少し雁行になっている影響があり、北東側の柱が太くなっていることで完全アウトフレームでこそないのですが、この単価帯の物件で共用廊下側の柱がきれいにアウトフレーム化されているケースは非常に限られており、狭小なりに効率性に拘ったプランと言えそうです。

効率性が高いとはいえ、この専有面積ではLDを10畳確保するのは難しかったようですし、収納も少々心許ない感じではありますが、洗面浴室はこの専有面積の3LDKにしてはしっかりとした広さのあるものとなっており、キッチンもわりと大きなタイプなので水回りを重視したい方にとっては悪くないプランニングと言えるでしょうか。

坪単価は204万円。ザ・パークハウス国分寺四季の森の下限水準(パンダ部屋の水準)と同じぐらいです。パークハウスよりもかなり面積を絞ったプランニングとなっているのでグロス(価格)で被る部分は少ないのでしょうが、立地の差(あちらは国分寺駅へのシャトルバスもありますので利便性もかなり異なりますね)やブランドの差を考えるともっと価格で勝負して欲しかった感がありますね。

まぁ、この物件は既に完成していることからも分かるように、土地の仕込時点においては国分寺駅前の値引き合戦が行われておらずもう一段上の相場水準で売ることが期待されていたと思うので、採算的に難しい面もあるかもしれません。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗器、ミストサウナ、天然石のキッチン天板と単価帯からすると悪くないものになっています。

トイレに手洗いカウンターがないのは残念ですが、浴室照明はダウンライトですし、エコベンチ浴槽を採用している点も評価出来ます。

管理費は192円/㎡。ディスポーザーなし、かつ、外廊下の物件ですが、総戸数27戸という小スケール感からすると200円/㎡未満は悪くないでしょう。

駐車場は全15台で空地率の高いランドプランを活かし全台平置と出来ています。

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