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パークホームズ海老名フォレストプレミア【「諸事情」により単価差がすんごく小さい】11階82㎡5,188万円(坪単価208万円)
2017-08-17

パークホームズ海老名フォレストプレミア。

海老名駅徒歩8分(JR線。小田急及び相鉄は徒歩10分)の11階建総戸数84戸のレジデンスです。

日立製作所の社宅跡地に誕生する物件で敷地北側にも同じく三井不×日立アーバンでマンション建設を予定しているとのことなので希少性は高いとは言えませんが、駅徒歩10分圏内、かつ、ららぽーとまで徒歩4分という立地条件は少なからず魅力があるでしょう。

駅前再開発により誕生するタワマン群や先日紹介したファインスクェア海老名ほどの利便性の高さはありませんが、ライバル物件と比べ地味なポジション、かつ、鉄塔(送電線)と線路に挟まれているということもあり(水路に挟まれている立地というのもかなり珍しいですが…)、三井さんのブランド物件ながらかなり現実的な価格設定となっている点は1つの魅力と言えるでしょう。

ちなみに、三井さんはパークホームズ武蔵小金井緑町で同じく日立アーバンさんとコラボしています。日立グループは社宅や工場として各地に土地を持っているので、三井さん以外にも東京建物や三菱地所などとコラボした実績がありますね。

公式ホームページ
IMG_2429[1]
お部屋は82㎡の4LDK、南西角住戸です。上層階住戸ということで日照はもちろんのこと視界抜けも申し分ありませんが、西側は道路の向かいに鉄塔がそびえるポジションとなります。南側敷地にもマンションを建てる可能性もあるようですが、もしそうなっても三井さんがやるはずなので多少なりとも配慮してはくれるのではないでしょうか。

間取り的には物件内で唯一の80㎡超、唯一の4LDKとなります。
南東角に最も大きなプランを持ってくるという選択肢もあったかとは思いますが、東は東で線路の影響があり「鉄塔の方がまだ条件的にいいだろう」とデベロッパーが考えた結果なのかもしれません。

80㎡ちょっとの4LDKなのでけしてゆとりある面積とは言えないのですが、鉄塔にも配慮(?)したのかLDは角位置になく(二面採光ではなく)、玄関廊下がかなりコンパクトな設計と出来ているので有効面積は高水準ですね。

柱の影響も少なく出来たプランで居室形状がとてもきれいですし、全戸収納率10%超を実現した充実した収納も魅力の1つでしょう。

この広さの4LDKだとLDは11.5畳と小ぶりにはなってしまいますが、隣接する洋室2の引き戸は大きく開け放てるタイプとなっており、引き戸を開くと二面採光の開放感のある空間が実現します。

順梁ながら約2.2mのハイサッシが採用されていますし、もしかすると駅前にできるタワーたちよりもサッシ高が高いかも???
(次の記事でさらに言及します。)

坪単価は208万円。「低層階中住戸」でも180万円ほどの水準でこれ以上ないぐらい単価レンジの狭い価格設定となった物件です。
通常であれば条件が良いはずの角住戸が線路と鉄塔の影響を受けているからこその価格設定で、もしかすると私がこれまで見てきた新築物件の中で最も単価差が小さい物件(最も安い住戸と高い住戸の単価差が1割ちょっとしかない。純粋に「単価幅」という意味では平均坪単価100万円前後などとなることもある地方の物件はもっと狭いものもあります)になるかもしれません。
海老名ザ・レジデンスも単価差の小さな物件でしたが、こちらは海老名ザ・レジデンスと比べると総戸数も大分少なく、全戸同じ向き(南向き)に加え、鉄塔と線路と言う条件が重なったがゆえの珍しい価格設定ということになるでしょう。

スケールでは遠く及びませんが、駅距離がほぼ同じ近隣の海老名ザ・レジデンスの平均坪単価約200万円、ファインスクェア海老名の平均坪単価230万円よりも安い水準で、三井さんの物件らしくしっかりと現実的な価格設定としてきた印象があります。

1年弱前の海老名ザ・レジデンス(分譲中)の分譲開始時よりも市況が悪化しているとはいえ、再開発の行われる海老名にはほとんど関係のない話で、販売のタイミングが駅前タワーと被った(駅前タワーに対して先行している)がゆえの価格設定とも言えそうですね。

パークホームズ海老名フォレストプレミア【長谷工得意の2.2mハイサッシ】1階70㎡3,838万円(坪単価181万円) | topページへ戻る | 2017年7月の首都圏マンション発売戸数

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