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リストレジデンス王子【コンパクトゆえの単価設定】47㎡4,680万円(坪単価328万円)
2017-08-22

リストレジデンス王子。

王子駅徒歩5分(東京メトロ。JR線は徒歩6分)の10階建総戸数27戸(事業協力者住戸3戸含む)のレジデンスです。

こちらは階建が低い分、1フロア3戸設計にはなりますが1フロア2戸で総戸数27戸だったリストレジデンス上野黒門町同様でかなりこじんまりとしたリストさんの物件となります。

ポジション的には近年北口側で分譲されたクリオラベルヴィ王子ウィルローズ王子とは異なり線路沿い(高架沿い)でないのは好材料ですが、周囲が結構囲まれているのは難点でしょうね。

ただ、大通りに面しておらず、かつ、周囲に囲まれ感があるので、駅前に商業エリアがそれなりに広がる王子駅徒歩5分前後の物件としては比較的静かなポジションにあると言えるでしょう。

東京メトロは徒歩5分ですがJRが徒歩6分表記となってしまうのがちょっと惜しいですね。

公式ホームページ
IMG_2445[1]
お部屋は47㎡の2LDK、南東角住戸です。どちら側も接道してはいますが、東は12階建の学生向けマンションカレッジコート王子、南はNTT王子ビルとなるポジションです。
この上層階住戸であればNTT王子ビルを超えるか超えないかぐらいの高さだと思うので圧迫感はありませんし、日照も申し分ありませんが、視界抜けが得られるような感じではありませんね。

間取り的には50㎡未満の2LDKということでかなりコンパクトなこのご時世らしい狭小プランとなります。当物件は全戸30~40㎡台で構成されており、基本的にはクリオラベルヴィ王子と似たコンセプトになっています。
クリオラベルヴィほどは駅に近くはありませんが、利便性はかなり高いポジションで前述のように少々囲まれ感のあるポジションとなりますので、このようなプランニングが適しているということでしょうし、さらに言えば最寄駅は異なるとはいえ、そう遠くなりエリアでザ・ガーデンズ東京王子がファミリー需要を根こそぎ奪って行く状況化ではデベにとってこういったプラン設定が適切なのは言うまでもないでしょう。

なお、プラン的には2つの気になる点がありますね。
1点目は玄関位置です。

西側に隣戸が存在している物件ではありませんので、角住戸であっても玄関は現状の「廊下の突きあたり」付近にある方が自然なのですが、このプランは北西頂点部に位置しているので、一般的なプランよりも廊下が長くなってしまっています。

47㎡の2LDKとかなり面積を絞った2LDKであることを考えるともっと効率性を意識して欲しかった印象で廊下の長さのわりに洗面所がリビングインとなっているあたりも少し残念に思います。

そして2点目は柱位置です。
南東及び南西頂点部は柱をほぼアウトフレーム出来ており、1フロア3戸の小規模物件にしては悪くない造りという印象なのですが、戸境側(北側)の柱位置が惜しいですね。

当物件は中住戸にもダイレクトサッシを採用しているぐらいで、開口部を重視する姿勢には非常に好感が持てるのですが、ダイレクトサッシを用いた分(バルコニーを削減した分)、柱が中途半端な位置に存在してしまっています。

柱の西側は冷蔵庫置場になっているので柱による凹凸を上手に回避出来ている点は評価できるのですが、LDの入口付近にデッドスペースが比較的多く存在していることもあり、少々手狭感のある広さ及び形状となっているように思います。

角住戸にしてはバルコニーもかなり狭いですし、2LDKとしての使い勝手があるかと言うとちょっと疑問が残る印象です。

収納力が高いとは言えませんが、ウォークスルークローゼットがあることで回遊動線が生まれ、空間的な広がりを感じやすい点は良い材料でしょう。

坪単価は328万円。低層階でも300万円程度の単価設定で、上層階でも眺望が望める感じではないためか上下階の単価差は大きくはありません。
3LDK中心で専有面積が大き目だったウィルローズ王子はここよりも1割程度単価安の設定でしたが、30~40㎡台中心のここはやはりクリオラベルヴィ同様の単価水準(平均坪単価310万円台)となっているようです。

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