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ベルジェンドセンター南デュアリエ【敷地形状を逆手に取ったプランニング】7階61㎡4,810万円(坪単価262万円)
2017-08-21

ベルジェンドセンター南。

センター南駅徒歩3分の11階建総戸数52戸(他店舗1戸)のレジデンスです。

南北をブリリアセンター南とサウス・コアに挟まれた東西に長い敷地でなかなかに囲まれ感が強いですが、けして多くはない駅徒歩3分の物件ですし、総戸数53戸というそこそこのスケール感を有した物件でもあります。

ベルフラッツさんは同じくセンター南駅徒歩3分の地で約4年前にベルジェンドセンター南パークレジデンスを分譲していますしこの界隈ではそこそこ目立つ存在と言えるでしょう。

センター北駅界隈も含めこの周辺の駅徒歩5~6分圏内にはスケールある分譲マンションが少なく、三井・三菱・住友・野村と言う業界をリードするビッグ4のマンション供給が少ないことはこの界隈の1つの大きな特徴と言って良いでしょう(駅に近いものだとパークホームズセンター北ブランプレミアぐらいかな???)。

駅前が充実した人気の街ですのでもっと大手デベが進出していても何らおかしくないのですが、そうでないがゆえに中小デベの小規模物件が供給されやすい環境にあるとも言えそうですね。

設計はベルフラッツ一級建築士事務所、施工は大勝、そしてデザイン監修はビーズコンセプションです。

当物件の最大の特徴はその東西に長い敷地に沿ったエアリーコア設計でしょうか。
1フロア4~5戸ということでけして大きなものではないのですが、東西の2棟を中央部のコアが繋いだ設計となっており、中央部に吹抜を設けています。

吹抜(1階部分には植栽が施されている)を設けているからには外廊下なのかと思いきや、結構デザイン性を意識した内廊下となっていますし、そもそもエレベーターを各棟に用意していることに驚かされます。

そんな「デュアリエ」という名称を付けているだけのことはある物件なのですが、ここまでやられると当然ながら管理費が気になりますね。
ただ、管理費は意外にも313円/㎡とそれほど高くなく、この水準で問題なく管理がなされるのであれば悪くないでしょう。
将来的な維持費を考えると総戸数53戸ならばエレベーターは1基でも十分だった気もしますけれどもね。

公式ホームページ
IMG_2449[1]
お部屋は60㎡超の2LDK、南東角住戸です。南側は至近距離でブリリア、東側は片側三車線の歴博通りとなりますので、一般的に最も人気の南東角とは言えそれほど良い条件とは言えません。

間取り的には意外にもコンパクトな印象ですね。当物件は30~60㎡台の設定で駅徒歩3分とは言え、センター南という駅属性を考えるとちょっと不思議です。前述のベルジェンドセンター南パークレジデンスも大差ないプランニングだったので驚きまではしませんが…。

なお、当物件の場合、この部屋数を絞ったプランニングと内廊下設計は「セット」と考えるべきでしょうね。南北を隣の建物で塞がれているため有効な開口部を確保しづらく、どうせ部屋数を増やすことが困難な状況であれば高級感を演出できる内廊下にした方が得策と考えたのではないでしょうか。

外廊下とし外廊下側に開口部を設計したとしてもこの位置関係では採光は十分ではないですし、内廊下設計にして「コンパクト中心で行くのが最も無難だったということですね。

そんなこんなで2LDKにしてはやや面積の大きなこちらのプランは面積なりの豊かさを随所に感じることが出来ます。
部屋のような大きさのウォークインクローゼットや14畳超のLDKにも豊かさを感じますが、最大のポイントは玄関でしょうね。

60㎡程度の面積でこのような豊かな玄関を設計しているケースは非常に稀でとっても良い試みだと思います。当物件は1LDKにも1620という異常に大きな浴室を採用したり、広々としたプレミアムベッドルーム+ランドリールームを採用したりと、面積帯のわりに部屋数を確保しづらいことを逆手にとったプランニングに好感が持てます。
住む人を選ぶプランなのは間違いないでしょうが、中小デベ物件はより差別化が重要ですし、ハマる人にはハマる意味のある試みではないでしょうか。

坪単価は262万円。なかなかのいいお値段ですね…。直近だと2015年に分譲開始された駅徒歩5分のグラディスセンター南グレイスが平均坪単価250万円超で、駅距離なりにさらに高くなっているということかと思いますが、囲まれ感の強いポジションですし面積のわりに部屋数の少ないプランニングからするとグロス価格の嵩みが結構堪える印象です。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗器はついています。また、キッチン天板はデュポン社製の人造ながらわりと高級感のあるもの、浴室照明はフラットラインLED照明と言うことで全体的にデザインに拘りを感じることが出来ますね。

駐車場は全16台と、駅近コンパクト物件にしては意外と充実していますね。このエリアならではでしょう。

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