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ロイヤルシーズン青葉台【理想的な南傾斜×ルーフテラス】90㎡10,590万円(坪単価387万円)
2017-08-28

ロイヤルシーズン青葉台。

青葉台駅徒歩8~9分(イーストが8分、ウエストが9分)の総戸数69戸のレジデンスです。
イーストは地上4階地下1階建の46戸、ウエストは地上3階地下1階建の23戸となりますね。

多少駅距離はありますが、駅前の喧騒から離れ、松風台公園の向かいという非常に恵まれたポジションに位置する物件です。
隣接する2物件合わせると5,100㎡超もの面積を有した「傾斜地」で末長さんにおあつらえ向きな敷地であるのは間違いないでしょう。

第一種低層住居専用地域で高さが出せないので総戸数自体はそこまで目立つものではありませんが、住環境良好な住宅街に位置した物件ということもあり90~110㎡台のゆとりあるプランが複数用意された物件で、総戸数から受ける印象以上のスケールを感じさせてくれる物件です。

ちなみに、徒歩分数はイーストとウエストで別表記されていますが、土地持分はイースト・ウエストの総面積割合により案分計算されるようですし、管理組合も2物件で結成されるとのことです。

公式ホームページ
IMG_2455[1]
お部屋はイーストの90㎡超の3LDK、南角住戸です。イーストの真ん中付近の棟の南東・南西の角住戸で、この棟のある部分は敷地内で最も標高が高いポジションとなるでしょうか。
ちなみに前述のようにイースト棟は建築基準法上は「地上4階地下1階建」となるようですが、物件概要の表記は「8階建」となっており、確かにイースト棟だけで8フロア存在しています。
これって建築基準法上は、地上4階地下4階建なんではないの???

この住戸のある棟は7フロアに渡り構成されており、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも得られる好条件ですね。南傾斜の第一種低層住居専用地域なので、南方向の抜け感はかなりのものです。

間取り的にはやはり末長物件らしさを随所に感じることが出来ますね。
十八番のPRC構造が採用され、開口部を増やしつつも耐震壁を最小限にし、一般的な壁式構造のように専有部内部に耐震壁が混入しているということもありません(内部に耐震壁があるとリフォームの際に障害となることもある)。

専有部形状に対して玄関位置が優れているため、効率的、かつ、プライバシー面でも優れた玄関周りの設計が可能となっていますし、このエリアの他デベ物件ではまず実現することのない豊かさを感じるプランです。

ここで名前を挙げるのもどうかと思いますが、ドレッセワイズたまプラーザがこの物件のようなプランニングになっていたら凄かっただろうな…。傾斜地ですし…。

なお、この物件このプランには1つ大きな特長があります。「南西向き」のルーフテラスです。基本的にこういったルーバルやルーフテラスというのは周囲の敷地への日影規制等に配慮し建物北側を上階に行くにつれセットバックすることにより誕生するものです(北側の日照に影響を与えるという意味で西や東の上部がセットバックされることもある)。

そのため、ルーバルは北をメインとした西~東の180度の方角に存在していることが多いのですが、このプランは胸を張って南と言える位置に存在している点にかなり希少性を感じますね。

同じく第一種低層住居専用地域の南傾斜地に存在していたバースシティ大田中央もこの物件と似たランドプランが採用され、南にルーフテラスが付いたプランが存在していたことからも分かるように、このようなひな壇のような配棟が理にかなった敷地条件はもちろんのこと、末長組という信念のあるデベロッパーの物件ゆえの産物と言えるでしょう。

これだけの大きさのルーフテラスが付いていることを考えるとLDの南西面の開口部幅をもっと大きく出来ているとさらに魅力的だったのでしょうが、耐震壁が必要なので仕方ないところでしょうか。

坪単価は387万円。上層階の魅力的な住戸だけあって凄いお値段ですね。面積が大きいのでグロスが嵩むのは当然のことで億超えのグロス自体はそこまで驚くようなものではないのですが、400万円近い単価は凄いなと…。南傾斜の住環境良好な地ですので駅距離で計るべきではないのかもしれませんが、青葉台のこの駅距離の物件がこの単価とは本当に凄い時代になったものだなと…。

ロイヤルシーズン赤坂の坪単価400万円ちょっとのお部屋が安く感じてきた(笑)。
目の前壁だけども…。

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