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ロイヤルシーズン青葉台【立地とランドプランが生み出すハーモニー】2階70㎡5,990万円(坪単価283万円)
2017-08-28

続けて、ロイヤルシーズン青葉台。

設計はディーシービー、構造設計はジェーエスディー、そして施工は末長組です。
構造面は前回の記事で書いた通りのPRC構造で末長物件で幾度となくお目にかかってきたものなので今さら述べる必要はないでしょう。

当物件で最も述べるべきは、その恵まれた敷地条件とランドプランが生み出すハーモニーに他なりません。

南傾斜で南西面の間口が大きく開かれた敷地形状なので、ひな壇のように配棟することで日照だけでなく眺望にも優れた住戸を生み出すことに成功しています。

当然ながら第一種低層住居専用地域の物件のほとんどは日照が担保されていますが、こと眺望となるとままならないものが多く(そもそも3~4階建が限界ですし、自建物も周囲の建物も高さ制限Maxの同じ高さとなるため)、このような傾斜地だからこそ実現できる希少性の高いものなのです。

さらに言うと当物件は末長特有の雁行設計にもなっているので、中住戸でも間口が広いもの、二面採光のものがほとんどですし(それはもう中住戸ではないね(笑))、田の字プラン中心のエリア内(それなりにスケールある物件となると尚更)においては非常に特長・魅力ある物件と言えるでしょうね。

このご時世及び立地なりにかなりの高価格帯となった物件ということもあり、2つのエントランスはかなり高級感を意識したものとなっていますし(特に松風台公園の向かいにあるイースト棟のエントランスはかなり良いですね)、低層階住戸の方でもこの地ならではの眺望を享受できる屋上庭園が設けられている点も素晴らしいと思います。

前回のロイヤルシーズン青葉台

公式ホームページ
IMG_2454[1]
お部屋はイースト棟の70㎡の3LDK、「西向き中住戸」です。イーストの中では最も敷地南端に位置する棟内にあり、この低層階住戸は西側がウエスト棟となるので視界抜けは得られません。しかしながら、南及び南西からの日照は得ることが出来ます。

間取り的にはいわゆる2戸1エレベーターが採用されているので、玄関前がエレベーターとなります。これも末長物件で頻繁に採用される贅沢設計ですね。
また、コの字型のバルコニーもなかなかお目にかかることの出来ないものとなります。

玄関位置のわりには廊下が長めな印象もなくはないですが、洋室2室及び洗面所がノンリビングインと出来たバランスの良いプランでキッチンが5畳近くあるのも大きな特徴と言えるでしょう。

二面に窓のあるキッチンは通風採光共に良好で非常に快適な空間となりそうです。ここまで通風に優れたキッチンはなかなかないでしょうね。

PRC構造ゆえに1つ1つの開口部幅はそこまでではありませんが、LDの開口部はなかなか魅力的ですし、浴室にも窓が用意されているあたりも少なからず魅力となりますね。

専有面積に占める居室畳数割合は73.5%((11.6畳+4.9畳+6.0畳+4.8畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷70.07㎡)と居室畳数を重視した設計のため、収納は若干少なめではあるでしょうね。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は283万円。2015年の駅徒歩5分のクリオ青葉台で平均坪単価約290万円という水準であったことを考えるとこの水準は妥当っちゃ妥当なのでしょう(当時は結構驚きましたが…)。
ロイヤルシーズン赤坂(坪単価400万円台から1200万円台まで)ほどではありませんが、物件内でわりと単価差が大き目に設けられた物件です。

設備仕様面は、スケールからするとディスポーザーがないのは残念ですし、水回りの天然石天板仕様などの高級感のある仕様も見あたりません。ただ、食洗器とトイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は230円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下設計ではありますが、複数基のエレベーターや屋上庭園などを鑑みてもリーズナブルな水準と言えるでしょうね。
駐車場はイースト・ウエスト合わせて40台でうち平置が12台(来客用2台、身障者用1台、待機車用1台含む)となります。
億前後の高額物件が少なくないこともあるのか近年の物件にしては附置率が高めですね。

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