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クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス【八重洲通り沿いでないがゆえの】12階71㎡8,990万円(坪単価418万円)
2017-08-24

クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス。

八丁堀駅徒歩3分(JR線。東京メトロは徒歩4分)、茅場町駅徒歩5分、そして東京駅徒歩16分の12階建総戸数95戸(事業協力者住戸4戸含む)のレジデンスです。

言うまでもないことですが、新富町駅、宝町駅、京橋駅、日本橋駅なども徒歩圏となる交通至便なポジションです。

少し内に入った程度ではありますが、八重洲通りには面してはおりませんので、この界隈の物件の中では静かなポジションであるのも好材料でしょう。
内に入ったがゆえに囲まれ感が強いポジションですが、斜向かいが新しく生まれ変わった洒落た佇まいの明正小学校というのも子育てファミリーにとっては魅力的な材料でしょうね。

多くの方がツッコミたくなるであろう物件名についても一言申し上げましょうか。
このような方向性が定まっていない感のある名称一つをとっても伊藤忠さんの悩ましい状況が伝わってくるというものです。

全部入れておけば検索にひっかりやすい(?)的なことなのでしょうか…。

ちなみに、お近くの八重洲通り沿いのブリリアザ・タワー東京八重洲アベニューもかなり頑張った感のある名前でしたが、東京駅に最も近い分譲所有権タワマンとしての納得感も少なからずありましたし(ザ・レジデンスの方は東京駅まで徒歩15分以内になるというのもそこそこのインパクトがあった)、同じく八重洲通りに面したスミフさんのシティハウスに「東京八重洲通り」と名付けられたあたりからもそのネーミングが広く認知された感がありますね。

スケール的に近似したシティハウス東京八重洲通りはこの物件とモロに競合することが予想されますが、当物件は八重洲通りに面していないがゆえに名前をどうしようか悩んだ結果、全部入れることにした…そんな感じなのでしょうか。

公式ホームページ
IMG_2486[1]
お部屋は70㎡超の3LDK、南角住戸です。南西方向のクレール八重洲通りは10階建ですし、南東方向の岡藤ホールディングスのビルも超えるぐらいの高さにあるので、至近距離で視界を妨げられることはないのですが、八重洲通りの先には30階建のブリリアザ・タワーがそびえています。そのため、最上階住戸とは言え圧迫感は避けられませんし、日照への影響もあるでしょう。。

間取り的には、物件内では東角の73㎡の次に大きなプランとなっています。
前述のように囲まれ感のあるポジションではありますが、物件内ではこれでも日照が良い方であり、角住戸として最低限の水準を確保してきた形でしょうか。

利便性が最重視されるこのエリアの物件ですので、ギリギリ70㎡に乗せた程度のこのような面積となることは何ら不思議なことではなく、マンション価格が高騰するこのご時世においてはベストな提案(検討できる層がまだ多い)だとも思うのですが、柱の食い込みとカウンター部分の多いプランニングはかなり疑問ですね。

当プランは東角の73㎡に比べればまだ廊下が短く出来ており、角住戸にありがちな「廊下による大きな面積消費」が生じていないのは救いとなるのですが、ダイレクトサッシをふんだんに用いたがゆえの幅のあるカウンターと柱の食い込みによる面積消費は勿体ないの一言でしょう。

LDの入口付近のデッドスペースも大き目ですし、カウンター部分を除いた事実上のLD部分は見るからに小さいです。
ギリギリ70㎡という面積設定にするのであればもう少し効率性を意識したプランニングが望ましかったなと…。

また、角住戸ながら洋室1室が行灯部屋となっているあたりにも苦しさを感じるプランで、ダイレクトサッシをふんだんに用いることでプラン面(及び外観デザイン面)にインパクトを出そうとした(タワーなどのスケールある物件ではない一般的な中層・中規模物件なので差別化を図ろうとしたのでしょう)がゆえの歪が少なからず生じてしまっている印象もあります。

逆梁(カウンター)なので、当然ながら居室上部に梁は見られず天井周りはスッキリしてはいますが、カウンター高は結構高く、ワイドなコーナーサッシを採用しているわりにはそれほど開放感がない点にも難しさを感じます。
タワマンのような階高を設けることが難しいので、致し方ないとは思いますが、カウンター部分の面積消費などを考慮すると普通に順梁タイプのダイレクトサッシの方が向いていた気がします。

坪単価は418万円。ブリリアザ・タワー及びレジデンスの視界抜けの得られない10階前後の角住戸で坪単価370万円前後という水準でしたのでやはり価格は上がっていますね。
ただ、ブリリアはおおよそ2年前に分譲開始しており、まだマンション相場が頂点に達する手前でしたので、当物件のタイミングでこのような価格設定になることに違和感はありません。

なお、タワー及びレジデンスの「10階前後」というのは「物件内であまり条件が良くないという位置づけ」の住戸であり(レジデンスもタワーと同時期分譲だったので、レジデンスの上層階も条件の良い住戸という位置づけではなかった)、タワーの20階以上に「プレミアム」が乗っかっていたことを考えると(10階以下は立地等のパフォーマンスのわりに控えめな値付けと言えた)、このクレヴィアの上層階はむしろ頑張っている方とさえ言えるのかも…。

この次ご紹介する低層階住戸との単価差がかなり小さくなっていることからも分かるように、当物件は住戸間の眺望差などが少なく物件内で傾斜の小さい単価設定にせざるを得ない事情も生じていると思います。

クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス【ワイドスパン×ダイレクトワイドサッシ】2階56㎡6,390万円(坪単価376万円) | topページへ戻る | 品川駅マンション価格年表

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