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目黒駅マンション価格年表
2017-08-23

先ほど発表した「駅別年表企画」の記念すべき1駅目は…、

目黒駅です。パチパチ…。

いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っていて、ブリリアタワーズ目黒で話題を集め物件供給数も安定して多い目黒駅がまず初めに頭に浮かんだというわけです。

なお、当記事をご覧いただくにあたっての注意点は以下となります。
・掲載物件の期間は2008~2017年の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少な過ぎるもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・新築物件の年次は「完成年」でなく「分譲開始年」(「分譲開始年(販売開始年)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまいます)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「目黒駅マンション価格年表」
2008年度(252万円,20.94年)
  該当なし
2009年度(240万円,18.44年)
  イクサージュ目黒(12分、277万円)
  パークハウス目黒アーバンス(7分、332万円)
2010年度(242万円,17.70年)
  イニシアイオ目黒(8分、327万円)
  ピアース白金台(8分、335万円)
2011年度(214万円,22.62年)
  パークホームズ目黒ザ・レジデンス(9分、328万円)
  オークプレイス目黒行人坂(5分、345万円)
  パークリュクス目黒(10分、287万円)
2012年度(211万円,24.06年)
  オークプレイス目黒リバーテラス(9分、317万円)
  ジオ目黒(7分、323万円)
  ライオンズタワー目黒川(11分、315万円)
2013年度(237万円,22.39年)
  オーベル目黒(6分、328万円)
  ブランズ目黒花房山(4分、425万円)
  クレヴィアタワー目黒不動前(12分、327万円)
2014年度(269万円,20.05年)
  オープンレジデンシア目黒花房山(6分、384万円)
  パークナード目黒カレン(6分、375万円)
2015年度(313万円,20.14年)
  リビオ目黒ザ・プレイス(7分、404万円)
  ブリリアタワーズ目黒ノース(1分、572万円)
  ブリリアタワーズ目黒サウス(2分、630万円)
  シティタワー目黒(10分、469万円)
2016年度(305万円,20.50年)
  ルジェンテ目黒(7分、402万円)
  シティハウス目黒ザ・ツイン(10分、412万円)
  ザ・ガーデンテラス目黒(10分、397万円)
2017年度(7月まで)
  ザ・マジェスティコート目黒(8分、???)
※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…。

目黒駅の価格推移(グラフ)
meguro.png

【概要】
大まかな流れを述べると2008年頃の前回のプチバブル風味の残る中古成約単価252万円から2012年度には211万円まで下落したものの、その後の急激なマンション高騰によりここ1~2年は300万円を少し超えるぐらいの水準で落ち着いている感じとなります。
中古成約価格の安かった「2011~2012年度の平均」から値上がりした「2015~2016年度の平均」への上昇率は約145%となっており、同期間の都区部の上昇率約128%よりもかなり大きくなっています。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ18~23年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「54%~64%」の水準と計算出来ます。
突出したブリリアタワーズ目黒はさておき、近年の新築はざっくり400万円前後、中古は300万円前後という感じで中古は新築費でおおよそ75%水準なので中古が若干ながら過大評価されている印象があります。
ただ、計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部は1.5%ほどと仮定した場合には、築20年で「新築比70%」の水準になりますのでそれほどおかしな数字ではないと思われます。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
ブリリアタワーズ目黒は別格です…。
まだ引き渡し前ですが中古では分譲時を遥かに上回るお値段で取引されることが確実視されます(分譲時はまだマンション価格が頂点に達する前だったため)。
シティタワー目黒も駅距離のわりには高額ですし、タワマンがけして多いエリアではないので(案外賃貸タワマンがあるエリアにはなりますが…)、タワマンプレミアムが高い傾向にありますね。また、駅近物件も少ないエリアのため、駅近プレミアムもより大き目になる傾向があると思います(駅距離があると起伏ももれなくついてくるエリアですんで…)。

中古はおおよそ210(2011~2012年度)~310(2015~2016年度)、新築は山手線の内側外側で単価のバラツキが大きいので表現が難しいのですが、山手線外側徒歩10分弱の物件でおおよそ310~330(2011~2012年)~400万円超という感じになっており、単価上昇率で言うと中古の方が大きくなっているようです。
また同じ駅距離でも山手線の外と内はもちろんのこと、同じ外側でも目黒区と品川区で多少の単価差が出る傾向にあります。

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