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品川駅マンション価格年表
2017-08-23

続けての「駅別マンション価格年表」は、品川駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年次は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「品川駅マンション価格年表」
2008年度(253万円,6.13年)
  シティタワー品川(10分、120万円)
2009年度(253万円,8.70年)
  グランスイート高輪(7分、517万円)
2010年度(263万円,9.35年)
  ザ・ヒルトップタワー高輪台(11分、367万円)
2011年度(252万円,10.46年)
  プレシス品川(14分、249万円)
  パークタワー高輪(11分、362万円)
2012年度(234万円,10.01年)
  プラウド高輪三丁目(8分、453万円)
2013年度(250万円,10.39年)
  パークホームズ品川ザ・レジデンス(11分、281万円)
  ハーバーテラス品川(12分、331万円)
  オープンレジデンシア高輪プレイス(11分、285万円)
  プラウドタワー高輪台(11分、351万円)
  品川タワーレジデンス(6分、386万円)
2014年度(278万円,11.81年)
  該当なし
2015年度(294万円,11.98年)
  ブリリア高輪ザ・コート(9分、618万円)
2016年度(288万円,12.87年)
  オープンレジデンシア品川(10分、390万円)
  ブリリア高輪ザ・ハウス(8分、580万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  グランリビオ高輪三丁目(13分、505万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…。

品川駅の価格推移(グラフ)
shinagawa.png

【概要】
シティタワー品川は定借かつ「東京都による宝くじ物件」ですので例外として(2008年度のシティタワー品川(120万円)からのグランスイート高輪(517万円。プチバブル価格でした)の流れに驚かれた方もいらっしゃる???)、大まかな流れを述べると2011~2012年度の谷間が小さく、特に中古成約価格は比較的一貫して高めの水準を維持している印象です。
やはり山手線新駅を含む車両基地の再開発への期待が相場を底堅くしているように感じます。

中古成約価格の「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約120%となっており、同期間の都区部の上昇率約128%よりも低めの水準です。再開発期待で2011~2012年度の下落期の下落幅が小さかったことが影響しているものと思われます。

また、当駅は平均築年数の推移にも顕著な傾向が見てとれます。当駅周辺の中古の平均築年数はほぼ一貫して右肩上がりで2008年度には平均築年数約6年だったのが2016年度には約13年と年数の経過とほぼ変わらない築年数の上昇が生じているのです。
ただ、この理由は明白で品川駅周辺で流通する中古の大半が2003~2006年頃に供給された海側(港南)の大規模タワマンだからですね。

近年の建築費高騰などによるマンション価格高騰及び車両基地再開発の影響を加味するともっと中古マンションの価格が高騰していてもおかしくないと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、2011~2012年度の下げが比較的小さかったこと、中古売り出しの大半がその2003~2006年のものでその後の新築供給が少なく売出物件の平均築年数が上昇していること、が価格をそこまで上昇させていない主な要因と言えるのではないでしょうか。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数をおおよそ8~12年ほど、そして年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「76%~84%」の水準と計算出来ます。

ただ、海側と山側で大きく価格が異なるエリアで、中古成約単価はほぼほぼ海側物件で構成されていますので、新築と中古を比較しづらいですね。
価格高騰後の近年は海側で大規模タワマンどころかほぼほぼ新築供給がなされていない状況なので明確に比較することが難しい状況です。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述の通り、このエリアは中古成約単価のほとんどが港南のタワマン(マンション価格の安かった時期に分譲されたもの)で構成されており、中古の平均成約単価を見てノンタワマンや高輪側の物件を吟味することはほぼ無意味となります。
高輪側は高輪側でプリンス周りの再開発期待もありますし、そもそも品川駅は駅周辺が商業ビル等で栄えている影響で見ての通り駅徒歩5分圏内の物件の供給が非常に少ないので、高輪側の好立地の5~10分の物件はかなり高額な値付けがなされる傾向にあります。

クレヴィア東京八丁堀新川ザ・レジデンス【八重洲通り沿いでないがゆえの】12階71㎡8,990万円(坪単価418万円) | topページへ戻る | 目黒駅マンション価格年表

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