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人形町駅マンション価格年表
2017-09-02

本日の「駅別マンション価格年表」は、人形町駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまいます)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「人形町駅マンション価格年表」
2008年度(214万円,11.39年)
  グリーンパーク日本橋久松町レジデンス(6分、308万円)
  フォーリア日本橋人形町(3分、282万円)
2009年度(226万円,9.92年)
  コスモグラシア人形町(3分、243万円)
  アトラス日本橋水天宮(5分、270万円)
2010年度(217万円,14.97年)
  グリーンパーク日本橋久松町(7分、262万円)
  ベリスタ人形町(6分、271万円)
2011年度(225万円,9.61年)
  ザ・パークハウス日本橋蛎殻町(4分、313万円)
  ウィルローズ日本橋レジデンス(4分、295万円)
  アスコットパーク日本橋人形町アトリエ(2分、294万円)
2012年度(212万円,12.50年)
  グラウス日本橋小網町(3分、295万円)
  グラウス日本橋人形町(3分、297万円)
  ザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンス(3分、317万円)
  ザ・パークハウス日本橋人形町(3分、298万円)
  プラウド日本橋人形町(1分、314万円)
  オープンレジデンシア日本橋人形町(2分、285万円)
2013年度(238万円,11.65年)
  リビオレゾン人形町(4分、271万円)
  パークホームズ人形町(4分、323万円)
2014年度(256万円,14.62年)
  グリーンパーク日本橋堀留町(6分、294万円)
2015年度(285万円,14.71年)
  ウィルローズ日本橋人形町(4分、383万円)
  アイルイムーブル日本橋(5分、374万円)
  プラウド人形町(2分、443万円)
2016年度(286万円,15.23年)
  パークホームズ日本橋人形町ザ・レジデンス(3分、456万円)
  プラウド日本橋人形町ディアージュ(1分、501万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  プラウド日本橋人形町パサージュ(2分)
  クリオ日本橋久松町(6分)
  ザ・サンクレイドル日本橋レジデンス(6分)

人形町駅の価格推移(グラフ)
ningyocho.png

【概要(中古)】
大まかな流れとしては、2008年の前回のプチバブル後も目立った単価下落は生じず、近年のマンション価格高騰の影響を如実に受けているように見受けられます。
リーマンショック前のプチバブルによる価格上昇はけして大きくなかったエリアであるため、ここ数年の三越前近辺の再開発気運もあり、特に価格上昇が目立つエリアの1つとなっています。

ある程度築年数の経過した売り出しも多く、中古価格は新築物件の価格上昇ほどは上昇してはいないのですが、築年数が上昇している中、価格が大きく上昇していることから分かるように中古の値上がりも結構なものとなっていますね。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約131%となっており、同期間の都区部の上昇率約128%よりも大きくなっています。2011~2012年の下落期に下落しておらず、かつ、ここ1~2年の平均築年数の数字が大きいわりには高めの上昇率と言えるでしょう。

【概要(新築)】
三越前の再開発に前後して新築価格が若干上昇傾向となった後、東京五輪決定及びアベノミクスの後押しで国籍を問わず投資マネーが殺到し、2015~2016年のプラウドの連続供給で一気にオーバーシュートした形でしょうか。
専有面積やグレードに多少の差はありますが、2016年のプラウド日本橋人形町ディアージュよりも2017年のプラウド日本橋人形町パサージュは明らかに弱い値付けとなっており、2016年は少々行き過ぎた水準だったという印象です。

多少の駅距離の差もありますが、人形町駅界隈はここ数年で50~60%も新築価格が高騰しているエリアですので、多少の休息(押し目)は必要でしょうね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレはありますが、おおよそ10~15年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「70%~80%」の水準と計算出来ます。
前述のように、ここ1~2年の新築価格の高騰があまりに顕著なため、中古価格がついてこれていない側面があり、中古価格の新築比は優に70%を切っている状況ですので、今後さらなる中古の価格上昇傾向が見られない限りは中古に優位性があると考えられます。
計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部はより小さい1.5%ほどと仮定してもおかしなことにはならないと思っているので、上の数字からはますます中古に優位性があるように感じます(ただ、その場合重要な「ポイント」がありますので、下の「ポイント」も合わせてご覧下さい。)。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
少々築年数の経過した中古の売出が増えてきており、マンション価格が安かった時代に分譲された坪単価300万円を下回るような物件は、最新の高額な新築物件と比べチープに感じることも少なくないでしょう。
専有部はリフォームでいくらでも手を加えることが可能なので、あまり気にする必要はありませんが、共用部の高級感やデザインセンスにひと昔前感のある(要するに築年数の経過を如実に感じてしまう)物件は安くて相応という見方も出来るので、そのあたりを考慮して物件選びをされると良いのではないでしょうか。

なお、ブログ読者の方に対して今さら述べるようなことではないのですが、この界隈はスケール感のある物件が非常に限られており、上で挙げた物件の中で総戸数100戸超なのはザ・パークハウス日本橋蛎殻町レジデンスただ1棟ですので、共用部のスケール感にはそれほど拘る必要はないでしょう。スケール感がなくともセンス良し・品良しのものであればリセール市場で少なからず付加価値となるはずです。

また、これも念のため述べますが、間取りもひどいものが多いエリアなので、間取りに無駄がない、開口部が豊かで開放感が高いなどの特徴があると、魅力的な差別化要素となる可能性が高いです。

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