top  >  駅別マンション価格年表  >  池袋駅マンション価格年表

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)


最新記事

月別アーカイブ(スクロールすると2011年まであります)

当サイト内検索    (累計2350棟5200室)

池袋駅マンション価格年表
2017-08-25

今回の「駅別マンション価格年表」は、池袋駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「池袋駅マンション価格年表」
2008年度(198万円,17.82年)
  ウィルローズ池袋(5分、306万円)
2009年度(174万円,19.69年)
  コンフォルテハイム池袋(5分、289万円)
2010年度(180万円,19.09年)
  アウルタワー(9分、329万円)
2011年度(174万円,22.06年)
  リビオレゾン南池袋(8分、252万円)
  ガーラレジデンス池袋(8分、239万円)
  ルミナリータワー池袋(4分、269万円)
  プレミスト西池袋(12分、277万円)
2012年度(173万円,23.46年)
  該当なし
2013年度(198万円,20.59年)
  ブリリアタワー池袋(8分、350万円)
  リストレジデンス池袋(9分、280万円)
  パークホームズ目白ザ・フォレスト(7分、305万円)
  エコヴィレッジ目白(7分、288万円)
  ザ・グランドミレーニアタワー&スイート(4分、384万円)
2014年度(219万円,20.16年)
  パークホームズ目白ザ・テラス(7分、345万円)
2015年度(235万円,22.00年)
  該当なし
2016年度(258万円,20.93年)
  該当なし
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…。

池袋駅の価格推移(グラフ)
ikebukuro.png

【概要(中古)】
前回のプチバブル風味の残る2008年度の中古成約単価198万円から2011~2012年度に170万円ちょっとまで下落したものの、その後の急激な高騰により直近の2016年度は258万円まで上昇しています。
「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約142%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりもかなり大きくなっています。都心部らしい数字と言って良いでしょう。

ただ、ブリリアタワー池袋の完成と共に2016年度にはキャピタルゲイン狙いの売出物件が増えていたので2016年度の数字にはその影響が少なからず出ているものと推測されます。軽く2割は乗っけられたはずです。

【概要(新築)】
マンション価格が目立って高騰したここ2~3年は新築供給がなく寂しい感じですね。ただ、グランドミレーニアはライバルがいないことをいいことに当初よりもかなり値上げした強気な販売を続けていますし、今時期に駅近のブランド感のある物件が誕生しようものなら坪単価は450~500万円はくだらないものとなるでしょう。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ18~23年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「54%~64%」の水準と計算出来ます。
ここ2~3年新築供給がないので比べるのは少々難しいのですが、今時期であれば平均的な駅徒歩7~10分の物件が供給されれば坪単価400万円程度になるものと思われ、2016年度の中古成約単価258万円はその約65%の水準となりますので、まずまず妥当な印象のある数字になっているように思います。
ただ、計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字であることにご注意下さい。都心部は1.5%ほどと仮定した場合には、築20年で「新築比70%」の水準になります。

なお、中古物件の平均築年数からも分かるようにそれほど築浅物件が多いエリアではなく、中古市場に流通しているものはマンション価格が安かった時代に建てられたものが少なくないため、新築との単価差が大きい傾向にあると思います。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
都区部全体でみると価格上昇は頭打ちの状況かと思いますが、ここ池袋に関してはまだ伸びる余地がありそうな印象です。
今後もまだ再開発が続くわけで「投資家のキャピタルゲイン狙いの売り」はまだまだこれからという状況なので、それに起因する築浅高額物件の売りが増えない限りは中古市場の目立った単価上昇は見られないかとは思いますが、どこかでそういった住戸が売りに出されるのが確実視され、そのタイミングで平均単価は大きく伸びる可能性があります(それに引っ張られるように周辺の築古物件もそれなりに上昇する可能性があります)。

一昔前は「200~300万円の街」でしたが、日々目まぐるしく変貌し、今後も複数の再開発が予定されている街ですので、都内マンション相場が下落したとしても昔とは違う高価格帯で底堅く推移していくのではないでしょうか。

なお、最後に言うことではない気がしますが、基本的には山手線の外側に比べ内側の方が単価が高めになる傾向があります。内側には東池袋駅があり、ブリリアタワーの他、アウルタワーやエアライズタワーなど東池袋駅直結物件があるのもその一因となります。



ジェイワザック押上エクセレント【ほんとに???驚愕のLDK13.2畳!】3階46㎡4,490万円(坪単価326万円) | topページへ戻る | グローベル高円寺ザ・プレミアム【利便性と環境が両立する絶妙なポジション】7階41㎡4,758万円(坪単価386万円)

このページのtopに戻る

コメント:

このページのtopに戻る

名前
題名
メールアドレス
WEBサイト
 
コメント:
パスワード
  管理者にだけ表示を許可する

このページのtopに戻る

トラックバック:

このページのtopに戻る