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上野駅マンション価格年表
2017-08-29

今回の「駅別マンション価格年表」は、上野駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「上野駅マンション価格年表」
2008年度(186万円,9.93年)
  アデニウム入谷ステーションファースト(12分、263万円)
2009年度(187万円,11.13年)
  スパシエ上野ステーションプラザ(2分、293万円)
  クレイシア上野(5分、239万円)
  パークタワー上野池之端(13分、361万円)
2010年度(185万円,12.90年)
  クレヴィア上野松が谷(10分、210万円)
  ウェリス上野池之端(12分、324万円)
2011年度(173万円,15.63年)
  パークホームズ上野(6分、255万円)
  プレシス上野公園(7分、276万円)
  プレシス上野駅前(2分、248万円)
2012年度(176万円,14.97年)
  デュオシティ上野松が谷(10分、220万円)
  シティタワー上野池之端(13分、320万円)
  プレシス上野リュクス(2分、248万円)
  ザ・パークハウス上野浅草通り(3分、231万円)
  クレヴィア上野(7分、240万円)
  イニシア上野稲荷町(7分、231万円)
2013年度(198万円,12.69年)
  ザ・パークハウス池之端(12分、335万円)
2014年度(202万円,19.88年)
  ザ・パークハウス上野(8分、296万円)
  ザ・パークハウス上野レジデンス(5分、283万円)
2015年度(221万円,15.18年)
  パレステージ上野(5分、279万円)
2016年度(238万円,16.12年)
  ブリリア上野ザ・レジデンス(8分、340万円)
  ブリリアタワー上野池之端(10分、449万円)
  ザ・パークハウス上野プレイス(8分、316万円)
  サンクレイドル上野Ⅱ(5分、354万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

上野駅の価格推移(グラフ)
ueno.png

【概要(中古)】
2008年度の中古成約単価186万円から2011年度の173万円への下落幅は小さく、その後の急激な高騰により直近の2016年度は238万円まで上昇しています。
「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約132%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも大きくなっています。

もともとは高額な物件が存在するエリアではありませんでしたが、近年はターミナル上野駅の利便性が見直されている印象がありますし(環境よりも利便性を重視してマンションを選ぶ傾向が高まっている)、池之端(不忍池)界隈に高額タワーが次々と誕生していることがこのエリアの相場押上要因の1つとなっていることも事実でしょう。

【概要(新築)】
最後の同潤会アパートの建替プロジェクトということで有名なザ・パークハウス上野など、山手線外側でもそれなりの価格で供給されるケースもありますが(そもそもこのエリアは上野駅以外にも複数駅が存在しており、そういった駅の徒歩1分となるケースもありますので、単純に上野駅からの距離で相場を図るのは適切ではありませんが…。また、上野駅でも入谷口からの徒歩分数だとホームまではかなり遠いですね)、基本的には山手線内側の池之端界隈の物件が一回り上の価格帯で分譲されています。

池之端界隈のタワーは平均でも十分に高額ですが、東向き(不忍池・上野公園・スカイツリービュー)とそれ以外では単価が全く異なるものとなるのが通例で平均で判断するのはあまり意味がありません。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は結構ブレが大きいですね。年あたりの成約事例数が30~40戸しかなく(レインズに登録されたもの。登録されないものも当然あります…)、山手線の駅の中ではやや少なめであることも影響しているのでしょうか。突出したものは除き、おおよそ11~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~78%」の水準と計算出来ます。

前述のように同じ駅徒歩分数でもエリアや眺望の違いにより単価に大きな差が出てくるエリアなので一概に中古と新築の数字を比べるのが難しいのですが、供給件数の多い山手線外側の駅徒歩7~10分の物件で坪単価330~350万円と言ったところかと思うので、2016年度の中古の平均238万円という数字に違和感はないですね。

なお、計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部は1.5%ほどと仮定した場合には、築20年で「新築比70%」の水準になります。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
上でも書きましたが、上野駅周辺には東京メトロや都営線などの駅が複数存在していますし、地位(ぢぐらい)の差も大きなエリアなので、上野駅からは同じ駅徒歩分数でも単価に大きな差が生じることがあるので注意が必要でしょう。
池之端界隈の物件は上野公園内を通るか通らないかで駅徒歩分数が全く異なるケースもありますね。

山手線の外側はスケール感のある物件が出にくいエリアで上野駅徒歩10分圏内(山手線内側は上野公園や不忍池などの影響で徒歩10分圏内となる物件が非常に少ない)ということ以外に個性が見当たらないような物件が多くなっています。

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