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恵比寿駅マンション価格年表
2017-08-26

今回の「駅別マンション価格年表」は、恵比寿駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「恵比寿駅マンション価格年表」
2008年度(327万円,13.05年)
  該当なし
2009年度(292万円,15.90年)
  パークハウス恵比寿イーストヒル(11分、330万円)
2010年度(299万円,14.76年)
  クレヴィア恵比寿(2分、471万円)
2011年度(261万円,20.22年)
  プラウド恵比寿(4分、402万円)
  パークリュクス恵比寿(3分、393万円)
  ピアース恵比寿(5分、371万円)
  ローレルアイ恵比寿ピアース(8分、356万円)
2012年度(272万円,17.58年)
  オープンレジデンシア恵比寿(10分、324万円)
2013年度(273万円,21.15年)
  ザ・パークハウス広尾羽澤(13分、434万円)
  プラウド恵比寿ディアージュ(5分、440万円)
2014年度(344万円,18.62年)
  オープンレジデンシア中目黒別所坂(7分、395万円)
2015年度(372万円,18.52年)
  オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウス(7分、504万円)
  プラウド恵比寿南(3分、623万円)
  パークコート広尾ヒルトップレジデンス(12分、490万円)
2016年度(378万円,20.81年)
  ザ・パークハウス白金長者丸(12分、557万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  シティタワー恵比寿(7分、???万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…。

恵比寿駅の価格推移(グラフ)
ebisu.png

【概要(中古)】
前回のプチバブル感の残る2008年度の中古成約単価327万円から2011~2013年度に260~270万円台まで大きく下落したものの、その後の急激に高騰し2015~2016年度は370万円台まで上昇しています。
「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約141%と、同期間の都区部の上昇率約128%を大きく上回っており、住みたい街ランキング2位(2017年。2016年は1位)の街だけのことはありますね。

2016年度は2015年度とほとんど変わらず若干の頭打ち感がありますが、平均築年数が2年以上大きくなってものですので、まだ伸びる余地はあるでしょう。

【概要(新築)】
オープンレジデンシアとプラウドの供給の多さが目立ちますね。
もともと高額なエリアでしたが、オプレジ恵比寿ザ・ハウスの500万円超、プラウド恵比寿南の600万円超ぐらいから少々行き過ぎ感が出てきたように思います。

珍しい駅徒歩3分の物件ですが、恵比寿駅前は繁華街があり、駅距離と価格が比例しづらい側面がありますし、物件のパフォーマンスからしても623万円は結構驚きでした。

シティタワー恵比寿は分譲中で単価帯にかなり幅がありますので平均は推測しづらいのですが、プラウドと比べると幾分弱めの設定になっているように感じます。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ15~20年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「60%~70%」の水準と計算出来ます。
ただ、計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部は土地の価値が高くもっと低くなると考えられるので1.5%ほどと仮定した場合には、築20年でも「新築比70%」の水準になりますね。

2016年度の中古単価378万円を70%で割り戻すと540万円(新築想定)になりますので妥当な印象がありますね。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
どこかの恵比寿駅の物件の記事内でも言及したことがあると思うのですが、恵比寿駅は山手線の駅の中では珍しいほど「山手線内外の単価差が小さい」駅となります。

ほとんどの駅では山手線内側が高くなるのですが、恵比寿駅の場合には山手線外側ちょっと行ったところに恵比寿駅と並んで人気の街となっている代官山駅と中目黒駅があることが影響しています。
また、内外問わず駅から少し離れたところに高台の落ち着いた住宅街があるので、価格が駅距離の影響を受けづらいのもこのエリアの1つの大きな特徴ではないでしょうか。
別の言い方をすると人気の街(エリア)ゆえに広範囲の物件が高い、そんなところでしょうか。

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