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大井町駅マンション価格年表
2017-09-07

本日の「駅別マンション価格年表」は、大井町駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「大井町駅マンション価格年表」
2008年度(211万円,10.41年)
  該当なし
2009年度(202万円,14.58年)
  該当なし
2010年度(217万円,14.87年)
  ルジェンテ大井町(4分、297万円)
  ブリリア大井町ラヴィアンタワー(5分、316万円)
  アールブラン大井町レジデンス(8分、291万円)
2011年度(201万円,16.05年)
  プラウド大井ゼームス坂(4分、322万円)
  ザ・パークハウス大井町イーストコート(3分、289万円)
  ザ・パークハウス大井町ウエストコート(3分、292万円)
  ロワール大井町(9分、259万円)
  ブリリア品川大井町(5分、292万円)
  シティテラス大井仙台坂ヒルトップガーデン(5分、333万円)
2012年度(214万円,14.44年)
  ブリリア大井仙台坂(8分、292万円)
2013年度(225万円,13.67年)
  ザ・パークハウス大井町レジデンス(3分、320万円)
  グレーシア南品川(8分、253万円)
  パークホームズ大井町ベルヴェデーレ(7分、302万円)
2014年度(255万円,15.57年)
  該当なし
2015年度(269万円,16.56年)
  ブリリア大井町ザ・レジデンス(5分、342万円)
2016年度(279万円,15.29年)
  オープンレジデンシア大井町(7分、338万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  シティタワー大井町(4分、???万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

大井町駅の価格推移(グラフ)
oimachi.png

【概要(中古)】
2008~2012年は200~210万円台で推移しており、マンション市況の影響をあまり受けていないように感じます。ただ、その後は高騰し、直近の2016年度は279万円まで上昇しています。
「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約132%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも若干大きくなっています。

平均築年数は小さめで、築古マンションが少なくない新興エリアでないことを考えると意外でさえありますね。
2011~2013年にかけて新築マンション供給が盛んだったので多少は築浅の売出しが増えているとは思うのですが、キャピタルゲイン狙いで人気を博した物件はほとんどないと思いますし(ブリリア大井町ラヴィアンタワーやシティテラス大井町ヒルトップガーデンも投資ニーズのあるタワマンですが、投資向きのコンパクトなものはほとんどありませんでした)、平均築年数がこの程度とは思いませんでした。

【概要(新築)】
マンション価格が目立って高騰したここ2~3年は新築供給が少なく、ブリリア大井町ザ・レジデンスは定借だったため、新築物件に限って言えば価格上昇の波が感じづらいものとなっています。

ただ、そのブリリア大井町ザ・レジデンスは分譲開始時の個別記事でも書いたように定借及びそのパフォーマンスにしては高額な印象がありましたし、現在分譲中のシティタワー大井町の平均坪単価400万円台中盤と思われる水準からすると新築も中古同様に高騰しているのは間違いありません。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ13~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~74%」の水準と計算出来ます。

直近の分譲マンションはタワマン×住友さんゆえに強烈なお値段のシティタワー大井町だけですので、比較はしづらいのですが、2016年度の中古単価279万円を70%で割り戻すと新築想定で約400万円なので、そんなもんかなと。

ちょっと高すぎる気もしますが(ノンタワマンの一般的な物件を想定した場合)、そもそも計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字です。都心部は1.5%ほどと仮定した場合には、築15年で「新築比77.5%」の水準、つまり新築想定で坪単価360万円となりますね。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
ここ数年注目されている駅だけあってそれなりの価格上昇率を記録していますが、中古価格についてはさらなる伸びしろがあってもおかしくないでしょう(新築はシティタワー大井町を超えるのは簡単ではないでしょうが…)。

駅前のJR東日本の広町住宅の再開発が期待されますし、再開発の進む品川駅や羽田空港エリアにほど近いポジションも大きな強みとなるはずです。

なお、大井町駅周辺は結構起伏あり、同じ駅徒歩分数や同じ階建でも物件から受けるイメージがかなり異なったりするので、そのあたりも考慮しつつ相場を見極めるのが良いでしょう。この界隈に限らず一般的に南東向きは人気がありますが、この界隈の南東向きは階数以上の開放感が得られることも珍しくありません。

ミオカステーロ中野島Ⅱ【駅距離のある中野島物件としては強気な価格帯】3階73㎡4,348万円(坪単価197万円) | topページへ戻る | クレストプライムレジデンス【公園の中の街】3階65㎡4,178万円(坪単価212万円)

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