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麻布十番駅マンション価格年表
2017-08-31

本日の「駅別マンション価格年表」は、麻布十番駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「麻布十番駅マンション価格年表」
2008年度(290万円,20.53年)
  シティタワー麻布十番(4分、486万円)
  パークコート麻布十番ザ・タワー(3分、470万円)
  グランスイート南麻布(5分、330万円)
2009年度(276万円,18.83年)
  麻布台パークハウス(6分、591万円)
  プラウド元麻布(9分、711万円)
2010年度(285万円,17.99年)
  パークマンション三田日向坂(4分、626万円)
  ブランズ麻布十番(6分、343万円)
2011年度(284万円,18.42年)
  ブランズ南麻布(9分、354万円)
  ザ・パークハウス元麻布(9分、405万円)
2012年度(273万円,18.63年)
  クラッシィスイートジオ東麻布(7分、338万円)
  ライオンズ麻布十番スペリア(7分、338万円)
  パークホームズ南麻布ザ・レジデンス(7分、287万円)
  グランスイート麻布台ヒルトップタワー(8分、480万円)
  ブランズ麻布狸穴町(6分、435万円)
2013年度(328万円,17.57年)
  ウェリス六本木(9分、397万円)
  ザ・レジデンス三田(10分、452万円)
  パークナード南麻布(11分、385万円)
2014年度(379万円,17.18年)
  パークマンション三田綱町ザ・フォレスト(7分、719万円)
  シティハウス南麻布一丁目(5分、509万円)
2015年度(435万円,18.00年)
  フォレストテラス鳥居坂(4分、845万円)
2016年度(432万円,17.26年)
  ザ・パークハウスグラン麻布仙台坂(9分、711万円)
  パークコート元麻布ヒルテラス(10分、609万円)
  プレシス東麻布(6分、477万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

麻布十番駅の価格推移(グラフ)
azabujuban.png

【概要(中古)】
前回のプチバブルの名残のある2008年度でも中古成約単価は290万円ほどとさして高くなかったためか、その後の2011~2012年度の価格低迷期にも目立った下落傾向はみられず、その後の急激な高騰により430万円超まで上昇した形です。
「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約156%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも遥かに大きな数字を記録しており、都心の人気エリアだけのことはありますね。

なお、この駅の特徴の1つとして中古売出物件の若返りが挙げられます。
近年はひと昔前よりも新築マンションの供給が少なくなってきているので、大半の駅は時が経つほど中古物件の平均築年数は上昇するものなのですが、この駅は見ての通り時が経つほど平均築年数が小さくなってきているのです。

理由としては、やはり近年の新築分譲マンションの供給が盛んなことが挙げられるでしょうか。麻布十番駅界隈では珍しい大規模タワーであるシティタワー麻布十番とパークコート麻布十番ザ・タワーは売出物件が多く頻繁に売買が成立します。
ちなみに、2008~2011年度に比べ2012~2016年度は年あたり約2倍の成約数となっています。

【概要(新築)】
元麻布や麻布台の物件が全般的に高くなっているのですが、真逆の位置となる三田アドレスのものも高額なものが多く、物件属性もバラエティに富んでいます。
同じ三田アドレスでもシティタワー麻布十番とパークコート麻布十番ザ・タワーと言ったタワマンから、パークマンション三田日向坂とパークマンション三田綱町ザ・フォレストのような落ち着いたポジションのパーマンまであり、富裕層の様々なニーズに対応できるだけの懐の深さがあると思います。

ちなみに人気のエリアだけあって定借物件も多く、それゆえに単価が低く出ている物件もあります。麻布台パークハウスやパークホームズ南麻布ザ・レジデンスなんかが該当します。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は、おおよそ17~20年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「60%~66%」の水準と計算出来ます。
ただ、計算の基となっているのは年2%の減価であり、これは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部は土地の価値が高くもっと低くなると考えられるので、1.5%ほどと仮定した場合には、築20年でも「新築比70%」の水準になりますね。

なお、2016年度の中古平均単価432万円を70%で割り戻すと617万円になります。
立地はもちろんのこと、物件種別によっても単価のバラツキが結構大きなエリアですので一概には言えないのですが、平均で考えた場合の617万円若干高すぎかなと。
そういう意味では中古が少し過大評価されているような印象があります。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
駅の東西南北それぞれが違った趣のある麻布十番駅界隈、駅前は住宅エリアが少なく駅近物件は少ないですが、駅徒歩5~7分となる物件は築古・築浅を問わず豊富に存在するのでこれだけ高騰した相場で購入するのであれば少なからず差別化要素豊かな物件を選ぶのが望ましいと思います。

価格高騰するこのご時世においては、邸宅街の物件を中心とした専有面積が100㎡などの優雅な住戸の単価に一段上のプレミアムが乗っかっていることが多いのですが、専有面積が大きな分、グロスの嵩みはかなりのものとなりますし、この界隈では面積の大きなお部屋はけして少なくありませんので、なるべく控えめな単価水準での購入を心掛けると良いのではないでしょうか。
「差別化要素」と「控えめな単価」を両立させるのはむろん簡単ではないですが…。

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