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豊洲駅マンション価格年表
2017-09-10

本日の「駅別マンション価格年表」は、豊洲駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「豊洲駅マンション価格年表」
2008年度(198万円,7,94年)
  シティタワーズ豊洲ザ・ツイン(4分、291万円)
2009年度(199万円,8.95年)
  該当なし
2010年度(214万円,8.64年)
  シティタワーズ豊洲ザ・シンボル(6分、303万円)
  ブランズ東雲(14分、213万円)
2011年度(215万円,7.96年)
  プラウドタワー東雲キャナルコート(11分、235万円)
2012年度(205万円,9.98年)
  パークタワー豊洲(5分、262万円)
  シティハウス豊洲キャナルテラス(14分、200万円)
2013年度(230万円,8.75年)
  オークプレイス豊洲(8分、214万円)
  スカイズタワー&ガーデン(12分、251万円)
2014年度(245万円,9.50年)
  ベイズタワー&ガーデン(11分、266万円)
2015年度(261万円,10.09年)
  パークホームズ豊洲ザ・レジデンス(4分、327万円)
  クレヴィア豊洲(11分、280万円)
2016年度(259万円,10.35年)
  該当なし
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…。

豊洲駅の価格推移(グラフ)
toyosu.png

【概要(中古)】
この駅は都区部の平均的な単価推移とは明らかに違いますね。
通常は2011~2012年に最も平均価格が下落しているのですが、豊洲駅は2008~2009年が最も安く、2012年に押し目はありますが一貫して上昇傾向にあることが見て取れます。

湾岸エリアでタワマンの多い勝どき駅や有明テニスの森駅なんかも似た傾向となっており、2011年度時点まで上昇傾向があり、2012年度で落ちる感じですね。
湾岸タワマンは東日本大震災の影響(物件によってクラックの出方にはかなり差がありますが、致命的な被害までは生じていないので、ほぼ風評被害的と言って良いでしょう)で一時期引き合いが少なくなったとは思いますが、東日本大震災は2011年の3月なので2011年度(2011年4月~2012年3月)は上昇し、2012年度で下がるというのはタイミングとして遅すぎるような気が???

なお、他駅同様に「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率を計算してみると約130%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも大きくなっています。2011~2012年度で明確な下落傾向が見られないにもかかわらずそこから30%上昇するのですから大したものですね。

平均築年数については当然ながら全体を通して小さくなっています。中古で取引される物件の大半は2000年代中盤以降に誕生した築浅タワマンで、投資家(半住半投)のキャピタルゲイン狙いの購入も多いエリアとなるので、新築時・築浅時の転売物件が少なくありません。

【概要(新築)】
2000年代中盤から2010年のシティタワーズのシンボルまでは駅近立地にタワマンが誕生していたのですが、それ以降は駅近立地にはタワマンは誕生していません(パークホームズ豊洲ザ・レジデンスは22階建なのでそこそこ高いけど…)。

なお、豊洲駅の物件として掲載してはいますが、徒歩10分超の物件は豊洲の物件と言うよりは新豊洲、東雲、塩浜、枝川の物件になりますので、価格を一括りに扱うのは適切ではないでしょう。

駅前では久々の駅近タワーが東急不動産を中心として予定されていますが、どのようなお値段になるかとっても興味深いですね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ8~11年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「78%~84%」の水準と計算出来ます。
2016年度の中古平均259万円を80%で割り戻すと約324万円となるのでいいところなのではないでしょうか。この数字は駅距離のある物件も含めた平均的なものですので、この計算からすると駅近の東急タワーは340~350万円になっちゃうのかねぇ…。

なお、計算の基となっているのは年2%の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。こういった将来性豊かな都心至近のエリアは1.5%ほどと仮定するのもあながち間違っているとは思えないわけで、1.5%とした場合は築10年でも「新築比85%」の水準になることにご注意下さい。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述のように駅徒歩10分を超えてくるような物件は厳密には豊洲の物件ではないです。
仮に駅距離に大差がなくとも運河を超えるかこないかで単価に差が出てくることもありますので注意が必要です。。

なお、新豊洲のスカイズとベイズは、豊洲駅からの駅距離はさておき物件自体のパフォーマンスが圧倒的過ぎるので中古市場でも駅近タワマンと大差ない評価を得ることが出来ています。例外的な存在と言えばそれまでですが、勝どき駅から距離のあるザ・パークハウス晴海タワーズが中古市場で平均坪単価300万円前後のお値段で評価されていること、はたまた新築のパークタワー晴海が平均坪単価350万円でも好調に販売出来ていることからも分かるように差別化のなされた最新鋭の魅力豊かな大規模タワマンであれば「駅距離が障害になりにくいエリア」と言えるのではないでしょうか。

山手線内側の都心部などでは湾岸エリアのように贅沢な敷地使いの超大規模タワマンというのはそうそう実現することはなく、その湾岸エリアのタワマンの中でもスケールがあり共用施設等が充実した物件というのは都内全域で見ても特徴豊かなものとなるのでなんだかんだ引き合いがあるのだと思います。

今後ますますそういったタワーマンションが増えていった時に相場がどのようなものになっていくのかは分かりかねますが、各地で林立するようになったとは言え、現状においてはまだまだ大規模タワマンは手堅い存在ということになるでしょうね。



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