大崎駅マンション価格年表

本日の「駅別マンション価格年表」は、大崎駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが（いつになるのか…。笑）、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性（注目度）」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008～2017年度の約10年間（掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています）
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」（「分譲開始年度（販売開始年度）」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため）
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向（不動産経済研究所）やレインズマーケットウォッチなどを基にしています（㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています）。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例）2008年度（中古成約平均坪単価，中古成約平均築年数）、マンション名（新築のみ）（駅分数、分譲時平均坪単価）

「大崎駅マンション価格年表」
2008年度（247万円，11.67年）
  プラウドタワー東五反田（9分、410万円）
  パークタワーグランスカイ（6分、379万円）
  大崎ウエストシティタワーズ（3分、372万円）
2009年度（249万円，11.56年）
  該当なし
2010年度（252万円，13.22年）
  ザ・パークハウス大崎（5分、308万円）
2011年度（237万円，14.75年）
  ル・サンク大崎ウィズタワー（4分、345万円）
2012年度（252万円，11.46年）
  該当なし
2013年度（273万円，11.92年）
  パークシティ大崎ザ・タワー（6分、368万円）
  プレシャスヒル大崎（6分、301万円）
2014年度（307万円，11.92年）
  パークシティ大崎ザ・レジデンス（3分、403万円）
2015年度（339万円，10.92年）
  該当なし
2016年度（342万円，12.76年）
  該当なし
2017年度（7月までに供給された物件。それ以降は未掲載）
  グランデバンセ御殿山ザ・レジデンス（5分、496万円）

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…（当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…）。

大崎駅の価格推移（グラフ）


【概要（中古）】
再開発の盛んな駅のためか、2011～2012年の価格下落期にも目立った下落が見られませんし、ここ1～2年の価格上昇もかなり顕著ですね。
「2011～2012年度の平均」から「2015～2016年度の平均」への上昇率は約139％と、同期間の都区部の上昇率約128％よりもかなり大きくなっています。

2015年度から2016年度にかけての上昇は多くの駅同様で伸び悩んではいるのですが、平均築年数が約2年大きくなっての上昇ですので、数字以上に伸びていると考えることが出来ます。

中古市場で中心となっているのは、やはりパークタワー東京サウス（2001年完成）以降の大規模タワマンであり、平均築年数は小さめに推移しています。エリア内には江東区湾岸エリアなどとは異なり結構古い物件もあるのですが、そういった物件は小粒なものが多くこういった数字には大規模タワマンによるものが色濃く出てしまいますね。

【概要（新築）】
ここ2～3年は新築供給の谷間となっていますが、住友不さんが西品川一丁目やソニー旧本社ビル跡地で事業を行っていますし、他にもマンションの立ちそうな土地はあるので、遅かれ早かれ新規物件がリリースされることでしょう。

直近の大規模タワマンであるパークシティ大崎ザ・タワーはまだ価格上昇し始めの段階の分譲で2008年度に立て続けに分譲されたプラウドタワー、グランスカイ、ウエストシティタワーズを下回る水準でしたので、新築タワーの上値はまだまだ伸びる可能性が高いです。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ11～14年ほどで年2％減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「72％～78％」の水準と計算出来ます。
近年は中古価格がかなり高騰しており2016年度の342万円を75％で割り戻すと456万円となりかなり高額にはなりますが、立地が良いとはいえ小粒なグランデバンセが坪単価500万円近い水準を記録していることを考えても特に違和感はないですね。

なお、計算の基となっているのは年2％の減価でありこれは東京都全体の実績から推定した数字となります。都心部ということで1.5％ほどと仮定した場合には、築12年で「新築比82％」の水準が適正ということになります。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
⇒ 【1年ごとに価格は2％、賃料は1.5％下落する？？？】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
2008年度の新築タワマンのお値段設定からもお分かりいただけるように（プラウドとパークタワーが内側、ウエストシティタワーズだけが外側）、多少山手線の内側、特に御殿山エリアの単価が高くなる傾向にあるでしょう。

ただ、外側はそのウエストシティタワーズやル・サンク大崎ウィズタワーのように駅直結となっている物件がありますし、駅西の駅近にはザ・パークハウス大崎など、駅前タワーとは一線を画す高台第一種住居地域の低層物件も存在しているエリアとなるので、内外の単価差はそれほど大きくはないですね（パークシティ大崎ザ・タワーが完成し、築浅の高額住戸が中古市場に出回るようになってからは多少差が広がったと思いますが）。

なお、前述のように数多くあるタワマンが中古市場の価格を形成しているエリアなので、小規模、ブランド感の薄い物件、築古の物件などの場合は、平均単価を下方修正して価格妥当性を見極めるべきでしょうね。