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ザ・サンメゾン表参道【表参道駅徒歩5分、落ち着きもある希少立地】122㎡30,500万円(坪単価824万円)
2017-09-08

ザ・サンメゾン表参道。

表参道駅徒歩5分、明治神宮前駅徒歩7分、原宿駅徒歩11分の6階建総戸数21戸(非分譲住戸3戸含む)のレジデンスです。

表参道沿いの表参道ヒルズ付近から200mぐらい北側に入ったポジションに誕生する物件です。表参道駅南の港区南青山5~6丁目にはプラウド南青山、プレミスト南青山、そしてザ・パークハウスグラン南青山と最近10年内でもブランド感のある物件が誕生していますが、こちら渋谷区神宮前アドレスとなる表参道駅北側徒歩圏エリアは大き目の土地が出にくいためか大手デベの供給がより少ないエリアとなっています。

当物件はそのような中でもかなり駅に近い徒歩5分で、こちら側は明治神宮前駅や原宿駅も徒歩圏となるので、交通利便性の高さも特筆すべきレベルですが、程よい駅距離があることで住宅地向きの落ち着きも有しているという申し分のないポジションです。

サンヨーホームズさんは駅徒歩6分の近隣で2011年にザ・サンメゾン神宮前4丁目エルドを分譲していますし、このエリアに縁があるようですね。
総戸数21戸とは言え、100㎡超の住戸も少なくない敷地面積1,000㎡超、延床面積約3,000㎡とこの界隈ではそこそこのスケールを有した土地なので、大手デベがハイブランド物件を手掛けても何らおかしくないところなんですけれどもね。

そんな超希少立地の物件なのですが、サンヨーホームズさんの物件はこれまでも再三言及しているように「ザ・サンメゾン」ブランドの安売り傾向にあり、近年の都内での供給物件のほとんどが「ザ・サンメゾン」となってしまっているところにある種の「難しさ」を感じますね。

この物件は他のザ・サンメゾンと比べ飛びぬけた立地、飛びぬけた価格帯のものですので、マンション名でもインパクトを出したいところですが、さして希少性を感じさせない「ザ・サンメゾン」になってしまっているという…。

ザ・サンメゾン神宮前エルドが近隣にある以上、当時とは価格帯が全く異なるとは言え違ったブランディングをするというのはそれはそれでおかしな話となってしまうので致し方ないとは思うのですが、この物件のことを考えると「ザ・サンメゾン」の冠をつけるは港区や千代田区の物件のみにして残りは「サンメゾン」の方が違いが際立って良かったのかなと思う部分もありますね。

最も大切なのはパフォーマンスであるのは言うまでもありませんが、「魅せ方(売り方)」は「人気」に少なからず直結するもので、分譲当時の人気がその後の資産価値に影響を及ぼすこともありますので(及ばさないことも結構あるんですけどね…)、後々の物件のことも考えて長期的な視野でのブランディング戦略を行うのがデベにとっても購入者にとっても吉なのではないでしょうか。

公式ホームページ
IMG_2524[1]
お部屋は122㎡の2LDK+S、南角住戸です。上層階以外は視界抜けは得られませんが、周りは3階建相当の建物がほとんどなので、日照的には良好となるポジションです。

間取り的には日照良好な南の角住戸ということで物件内でも大きめのプランニングとなっているのですが、洋室1室がサービスルームとなってしまっているのが惜しいっちゃ惜しいですね。
南東側は接道しておらず隣接建物との距離が近く採光が不十分な影響でしょうか。

全体的にバルコニーの小さい設計なので、柱をほとんど逃がせておらず食い込みが目立ちますが、低層建の物件で柱が細めなのでそれほど食い込みが気になるレベルではありませんね。
ただ、三次元的に言うと柱が食い込んでいることで梁も室内に食い込みますし、このクラスの超高額物件にしては下がり天が目立つ設計はやはり残念に感じますね。

LDの南西側開口部幅もこのクラスの物件にしては特長に欠けるもので、コスト的な制約が厳しかったのかな???と思ってしまう物件です(サンヨーホームズブランドでは価格をこれ以上上乗せするのが困難なため???)。
最大天井高2.65mを確保しているあたりは良い材料ですけれども、戸境壁は普通に乾式がメインとなってますし…。

なお、玄関廊下は広がりがありながらも効率的に纏まっている点は大いに評価出来ますし、ダブルボウル、ユーティリティスペース、シャワールームなど、122㎡に相応しい「+α」なスペースを設けることが出来ている点も魅力ですね。
LDもしっかり20畳超確保出来ていますし、バランスの良さを感じます。

坪単価は824万円。上層階住戸は900万円を超えてきますので、これでも物件内では大人しい方となります。この水準が当物件の平均に近いものとなるようですが、2011年のザ・サンメゾン神宮前4丁目エルドは平均坪単価約435万円に過ぎなかったわけで、このご時世とは言え、凄い価格だなぁ…と思わずにはいられません。

前述の通り非常に希少性の高いポジションの物件ですので、このご時世にこの価格設定になるのは理解できるのですが…。
この近くでオープンレジデンシア表参道神宮前ザ・ハウスが最近リリースされましたが、そちらも同じぐらいになるんかねぇ…。面積帯がこことは大分違うのでほとんど競合しなそうですが、価格が気になりますね。

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