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レーベン北小岩【23区内駅徒歩4分でこの単価】1階71㎡2,898万円(坪単価136万円)
2017-09-02

レーベン北小岩。

江戸川駅徒歩4分、小岩駅徒歩21分の7階建総戸数45戸のレジデンスです。

1年以上前に完成済で即入居可能の物件にはなりますが、1階住戸にはわりと特長あるプランがあるので取り上げてみることとしました。

当物件は京成小岩駅徒歩8分のディスカバリー2と共に東京ディスカバリープロジェクトとしてリリースされた物件で、こちらはディスカバリー1と言うことになります。

最寄駅が異なる物件ながら1つのコンセプトで分譲しているもので、最近のレーベン川崎京町及び小田一丁目も同様の手法と言うことになります。離れた物件でもひとまとめにして同時期販売することでコストを抑えることが出来ますし、別々の物件であっても合わせた供給戸数が多くなることで検討者に対して「デベロッパーとしての力(こんなにマンション作っているだよっていうこと)」を示しやすいというメリットもあると思います。

さて、話がそれ気味ですが、当物件は、駅前も戸建が中心となる江戸川駅徒歩5分圏内では珍しいポジションに位置しており、2014年に供給された駅徒歩5分のアデニウム北小岩よりもさらに駅に近い徒歩4分となります。

小岩駅までは徒歩20分超とかなり距離がありますが、周りは第一種中高層住居専用地域の落ち着いた住宅街ですし、江戸川橋駅で十分という方にとってはかなりバランスの良いポジションですね。

当然ですが、江戸川の河川敷にもほど近いポジションで利便性と環境が両立しています。

設計・施工は不二建設で直床です。
デザインに関してはボーダータイルやシックな装いのレーベンらしい設えはこの価格帯・エリアの物件にしては目立つもので悪くない印象ではあるのですが、バルコニー低層部の縦格子手摺は高級感に欠けるもので残念ですね。

一方、東側道路からかなりセットバックした位置に設けられた奥行のあるエントランス周りの空間は見映えのするものですね。

公式ホームページ
IMG_2527[1]
IMG_2528[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は接道していないのですが、南側は戸建てとなっており、1階住戸の条件はけして悪くはありません。接道していないため非常に閑静ですし、このような奥行のある専用庭を設けていることで前建までの距離が十分に確保出来ているため、室内の日照は問題ないでしょう(専用庭部分の日照はちょっと微妙ですけども)。

間取り的にはギリギリ70㎡に乗せたプランでエリア的には小粒なものにはなるのでしょうが、マンション価格が高騰しているこのご時世のプランとしてはギリギリでも70㎡に乗せているのはむしろ評価できる点でしょう。

洋室1側の柱の食い込みが大きいのは玉に瑕ですが、一般的な田の字タイプで大きな違和感のない使いやすそうなものとなっています。

洋室2の引き戸はわりと大きく開け放つことが出来るタイプですし、連窓サッシが採用されているので、大きな専用庭と相まって70㎡とは思えない空間的な広がりが得られるプランとなります。専用庭は約34㎡、つまり、畳数にして20畳超の空間となりますので、LDK及び洋室2と合わせた合計は約40畳にもなりますね。

LDの入口付近のデッドスペース(実質的な廊下部分)は多少大き目ではありますが、全体的に効率性の高いプランニングで収納も充実している印象です。
また、玄関下足スペースにはベビーカーなどを置ける凹みが設けられているのも良い材料ですね(ザ・ガーデンズ東京王子にはこれが全戸に設けられていましたし、徐々にこのタイプが増えてきている印象です)。

坪単価は136万円。1階住戸とは言え大きな専用庭付、かつ、日照も得られるタイプですし、この物件の平均坪単価が200万円超であることからしても安すぎません???
完成売りのモデルルーム価格か何かなの???

江戸川駅とは言え、徒歩4分で住環境良好なポジションの物件ですので、かなりこなれた価格という印象です。
23区内の駅徒歩4分でこの単価は結構凄いかと。

設備仕様面は、このスケールではディスポーザーはありませんし、当然ながら水回りの天然石天板仕様もありませんが、食洗器はついています。ただ、トイレが古めかしいタンクタイプなのは残念ですね。

管理費は232円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしのわりには高めの水準です。総戸数は45戸とスケールもそれなりですので、もう少し安く出来ていると良かったですね。

駐車場は身障者用を含む全15台で全て「平置」です。駅近物件ということで附置率は高くはありませんが、これも魅力の1つでしょう。



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