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パークコート代々木初台【初台でもこの立地ならパークコート】3階92㎡13,070万円(坪単価470万円)
2017-09-01

パークコート代々木初台。

初台駅徒歩8分(メインエントランスまでは徒歩9分)、幡ヶ谷駅徒歩9分、代々木上原駅徒歩13分の地上3階地下1階建総戸数46戸のレジデンスです。

駅距離は少々ありますが、初台2丁目の第一種低層住居専用地域、かつ、南傾斜の高台に誕生する「パークコート」です(7月に竣工済ですので正確には「誕生した」でしょうか)。

渋谷区大山町、代々木上原駅徒歩9分のパークコート渋谷大山町ザ・プラネ以来となる山手線外側の久々の「パークコート」(都内のみの話。その間も名古屋や横浜では供給しています)で、山手線内側のなかなかの好立地だったにもかかわらず「パークホームズ」だったパークホームズ四谷ザ・レジデンスパークホームズ文京小日向ザ・レジデンスとの違いが気になって仕方ない物件ですね。

ただ、結論から述べてしまうと、デザインや仕様面はさておき「立地(ポジション)」ゆえのパークコートということになるのではないかと思います。
閑静な南傾斜の住宅街に位置する物件なので駅距離がモノを言うようなところではありませんし、旧代々木村に属していた南傾斜の第一種低層住居専用地域というのは希少性的にも十分と言えるでしょう。

なお、近隣のデュオヴェール渋谷初台の記事で述べたように渋谷区の本局である代々木郵便局が至近ゆえの魅力も少なくないポジションですね。

公式ホームページ
IMG_2517[1]
お部屋は、90㎡超の3LDK、南西角住戸です。建築基準法上の2階住戸ですので視界が抜けきれはしない高さにはなりますが、西~南にかけて斜めに接道したポジションゆえに前建までの距離がいい感じに確保された物件内でも条件の良いポジションとなります。日照も抜群に良いですね。

条件の良いポジションゆえに物件内では最も広い面積設定となっており、パークコートらしい優雅ささえも感じることが出来ます(中住戸の3LDKは70㎡台が中心でそこいらへんはあまりパークコートらしさを感じないというか第一種低層住居専用地域の物件らしくないと感じたりもしますが…)。

全方位に住戸を設けたマンションの角住戸にありがちな玄関位置で玄関廊下はそこそこ長めではありますが、4LDKでなく3LDKになっていることで廊下はより短く出来ていると言えますし(4LDKの場合はLDの東側にもう1室設けることとなるので、廊下的な部分が長くなるのが避けられない)、入口付近のデッドスペースの小さいLD形状も魅力的ではないでしょうか。

1つの1つの開口部幅は少々物足りなさのある設計で、高額な価格帯を考えるとLDの扉ももっと幅のあるタイプのものとして欲しかった印象はありますが(そもそもの廊下幅からしてこれ以上の幅のある扉は付けられませんね…)、可もなく不可もない手堅いプランニングにはなっていると思います。

坪単価は470万円。前述のように駅距離がモノを言うような立地の物件ではないと思うので、「パークコートのわりには控えめ」な設定という印象です。
駅前にはなりますが、2014年末だったパークホームズ初台ですら平均坪単価約380万円(上層階は当然400万円超)だったのでこのご時世にしてはこなれている方かとは思います。
まぁ、次の記事で述べる通りで「パークコートにしては…」という部分も少なくありませんので、そこいらへんを加味した三井さんらしい現実的な値付けにしてきているのだとは思いますが…。

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