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パークコート代々木初台【ランドプランと駐車場はパークホームズ】2階64㎡7,050万円(坪単価367万円)
2017-09-01

続けて、パークコート代々木初台。

設計・施工は安藤・間、デザイン監修はAA&SUNの杉山氏です。
けしてスケールのある物件ではありませんので、準大手と言える安藤・間の起用は適切、かつ、魅力あるものと言えるでしょう。

ただ、デザイン及びランドプランに関しては「パークコート」らしいものとは言い難いですね。主要な外壁には常滑で焼き上げた風合い豊かなタイルを使用、さらに色味の異なるタイルを用いることで櫛引模様を生み出している点も素晴らしいと思うのですが、バルコニー内側には吹き付けとなっている部分も見受けられますし、パークコートらしさがあるとは言えないこじんまりとしたエントランス周りにも物足りなさを感じずにはいられません。

上層階はかなり高額ながら総戸数26戸という小規模ゆえにこじんまりとしたエントランスを採用していたパークコート広尾ヒルトップレジデンスなどの例もありますが、こちらは平均専有面積80㎡近い総戸数46戸というスケールのあるパークコートですので、もうワンランク上のゆとりと高級感のあるものを目指して欲しかった印象がありますね。

第一種低層住居専用地域ゆえに高さが出せず、2,200㎡超の敷地面積があるとはいえ、自由度の高い設計が困難なのは分かるのですが、エントランスの道路沿いからのセットバックも今一つですし、ソファセット1つがやっと置ける程度の大きさのエントランスホールも寂しいなと…。

また、駅距離がそれなりにある邸宅街に位置し、かつ、最低でも60㎡超というファミリータイプ中心の物件であるにもかかわらず、駐車場はわずか10台(身障者用のみ平置で残りの9台は機械式)という点も疑問でしかありませんし、パークコートの冠をつけるのであればもう少しコンセプトを徹底して欲しかったという思いがあります。
戸境壁も地下階を除き乾式、バルコニー戸境も基本的にペラボーとなります。

ちなみに、当物件のエントランスは敷地南西部のメインエントランスの他に敷地北東部から機械式駐車場の横を通って入るサブエントランスがあります。サブエントランスは2階(建築基準法上の1階)であり、メインエントランスの1階上となりますね。傾斜地ならではの設計と言えます。

前回のパークコート代々木初台

公式ホームページ
IMG_2518[1]
お部屋は、64㎡の2LDK、北向き中住戸です。目の前に機械式駐車場の車路及びターンテーブルを望むポジションで、表記は2階ですが事実上の1階住戸となります。

間取り的には、北向きで物件内では芳しいポジションとは言えないがゆえに間取り面で違いを出したもので、かなりのワイドスパンタイプとなっています。

ワイドスパンのわりには開口部が細切れとなっており、開口部自体にインパクトがないのが悲しいところではあるのですが、キッチンにも窓がありますし、内廊下物件で行灯部屋のない2LDKはけして多くはありませんので、ノンリビングインで採光も得られる洋室を重視したい方にとっては一考の余地のあるプランかと思います。
※梁の影響でサッシ高は平均以下の約2mとなっていますので、北向きだとけして採光は良いとは言えないかもしれませんが…。

なお、玄関廊下や洗面所をゆったり目の設計としているため、居室畳数は専有面積ほど豊かなものではありません。

ただ、専有面積に含まれている内廊下内のパーソナルストレージ(+地下1階のトランクルーム)も含め、収納はかなり充実している印象です。

坪単価は367万円。建築基準法上の地下住戸には該当しませんし、渋谷区のパークコートがこの単価というのは結構インパクトがありますね。ただ、この属性の立地及び物件で北向きというのは微妙ですし、64㎡という専有面積ほどの使い勝手がないように感じる点も単価的にマイナス材料となってくるのではないかと思います。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、フィオレストーンの水回り天板、LDビルトインエアコン、廊下・洗面室・トイレ床のタイル貼、カップボードとそれなりのものにはなっています。パークコートということを考えると若干の物足りなさもありますが、坪単価400万円前後のお部屋が多い物件であることを考えると上々の仕様と言えるのではないでしょうか。

管理費は328円/㎡。そこまでスケール感のある物件ではなく、内廊下、かつ、ディスポーザー付ということを考えると悪くない水準です。内廊下は冷暖房付とのことですし、リーズナブルとさえ言えるかもしれません。
三井さんの物件は以前から申し上げている通り管理費に割高感のある物件が多いですし、ましてここはそれなりの価格帯のパークコートであることを考えると350円/㎡を超えていても何らおかしくなかったはずです。

レーベン北小岩【23区内駅徒歩4分でこの単価】1階71㎡2,898万円(坪単価136万円) | topページへ戻る | パークコート代々木初台【初台でもこの立地ならパークコート】3階92㎡13,070万円(坪単価470万円)

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