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ミオカステーロ中野島Ⅱ【駅距離のある中野島物件としては強気な価格帯】3階73㎡4,348万円(坪単価197万円)
2017-09-07

ミオカステーロ中野島Ⅱ。

中野島駅徒歩12分、向ヶ丘遊園駅徒歩23分、登戸駅徒歩28分の6階建総戸数27戸のレジデンスです。

中野島駅のマンションって近年あんまり聞かないなぁ…と思って調べてみたら、2009年のタマレジデンス中野島リバーコート以来でしょうか。

その前は当物件の府中街道の向かいにある2007年のミオカステーロ中野島のⅠですし、マンションよりも戸建ニーズの強いせいかマンションの供給が少なめなエリアですね。

こういった戸建ニーズの強い場合はなおのことマンションは駅前に供給されるべきと思うのですが、当物件も含め意外なほど駅前にマンションが存在していない不思議なエリアという印象があります。

設計は宮田建築事務所、施工は山田建設です。通常、ミオカステーロシリーズはデベである山田建設が設計・施工を行うのですが、この物件は設計に第三者を起用しているちょっと珍しいケースですね。

公式ホームページ
IMG_2521[1]
お部屋は73㎡の4LDK、南西角住戸です。低層階なので視界抜けはありませんが、南も西も接道しており、周囲の建物による圧迫感はありません。南は府中街道なので、お世辞にも静かな環境とは言えませんが、それゆえに半永久的に日照が確保されるであろうポジションです。

間取り的には70㎡台前半ながら3LDKでなく4LDKを採用しており、このご時世ならではの狭小4LDKという位置づけのものとなります。

ただ、先日紹介したセルアージュ相模大野ミュールの55㎡の3LDK(2LDK+Sだが実質的には3LDK)とは異なりこの広さの4LDKであればLDだけで10畳確保するのはそんなに難しいことではなく、他の部分にも4LDKとしたことのシワ寄せが出にくい面積帯ではあるでしょうね。

洗面所は少々狭いですが、浴室は違和感のない1418ですし、収納も標準的な水準と出来ている印象です。

玄関の斜め框や玄関前のトイレなど玄関前には若干の苦しさを感じますが、このように限界まで廊下をコンパクトにしたことでしっかりとした居室畳数を確保出来ているのは言うまでもありませんし、柱の食い込みが比較的抑えられている点も好感が持てますね。

ただ、玄関前にアルコーブ的な凹みがない点は残念です。
オープンポーチは言い方を変えれば単なる共用廊下の一部分ですし、このような凹みのない玄関位置だと玄関前が共用廊下の向こう側から丸見えになってしまいます。

坪単価は197万円。全体的にのっぺりとした単価設定で非常に中小デベ物件らしいものとなっているので平均坪単価もここから大きく変わらない水準になると思うのですが、府中街道の向かいのミオカステーロのⅠが2007年の分譲で約170万円という水準でしたので、そこから2割近く上昇していることとなります。

そもそもⅠの分譲された2007年はリーマンショック前で前回のプチバブルの真っただ中という時代でしたので、そこからの2割弱は結構値上がった印象ですね。

実際、その後の2009年に分譲されたタマレジデンスは駅徒歩7分で平均坪単価約145万円という水準でしたし、この駅距離の府中街道沿いでのこの単価はなかなかに強気な設定ではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この単価帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機とミストサウナはついています。

浴室照明がブラケットタイプではなくダウンライトになっているあたりも良い材料と言えるでしょう。
トイレはタンク有りですが、キャビネット型なので古めかしいタンクタイプに比べれば遥かに良いですね。。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが総戸数27戸というスケールを考えると悪くない水準と言えそうです。
駐車場は11台で身障者用を含む2台が平置、残りの9台が機械式となります。

ザ・サンメゾン表参道【表参道駅徒歩5分、落ち着きもある希少立地】122㎡30,500万円(坪単価824万円) | topページへ戻る | 大井町駅マンション価格年表

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