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プラウド銀座東レジデンス【最上階のみのワイドスパン設計はいいけど…】12階100㎡21,998万円(坪単価724万円)
2017-09-03

プラウド銀座東レジデンス。

新富町駅徒歩2分、築地駅徒歩6分(6時~終電までの3番出口は徒歩4分)、東銀座駅徒歩12分、銀座駅徒歩16分、東京駅徒歩23分の12階建総戸数102戸(非分譲住戸3戸含む)のレジデンスです。

明石町プラウドの第二弾がついに分譲開始されます。第一弾の発表当初は、有難いはずの明石町アドレスに「銀座東」と名付ける野村さんのセンスにショックを受けましたが、ここで今更プラウド明石町はありえませんしもう慣れました(笑)。

こちらは明石町の南端の第一弾とは異なり、新富町駅至近、築地川公園に面したポジションとなります。

第一弾は総戸数32戸という小ぶりな物件でしたが、こちらはファミリータイプ中心の総戸数100戸超というスケール感のある物件で個人的にもかなり楽しみにしていた物件となります。明石町に100戸超のスケールの物件が分譲されるのは2003年のグランスイート明石町以来ですね。

スケールを活かしたどのような差別化要素が盛り込まれているのか注目しましょう。

公式ホームページ
IMG_2605[1]
お部屋は100㎡超の3LDK、南東角住戸です。東側の明石小学校はもちろんのこと、南側の10階建のファミール築地をも超える最上階住戸で日照だけでなく眺望にも優れた贅沢なポジションとなります。

間取り的には、最上階に用意されたプレミアムプランということで南面をセットバックし、11階以下とは異なるワイドスパンプランとなっています。
プラウドシティ船堀プラウド横濱星川プラウド二子新地など、2012~2013年頃に分譲されたプラウドで頻繁に採用されていた最上階のみワイドスパンとする手法ですね。

野村さん(プラウド)は大手デベの中では田の字が好きな方であり、都心部の高額物件でない限りは田の字タイプが中心となることが多いのですが、2012~2013年当時は最上階住戸だけワイドスパンを設計し違いを出す(差別化する)という手法を頻繁に採用していましたね。

タワーはもちろんのこと、都心部の高額物件などでは最上階だけペントハウスプランとして間取り面でも違いを出す販売戦略はけして珍しいものではありませんが、郊外寄りの物件ではかなり珍しいことでした。

ここは都心の好立地物件ですので、それら3物件とは最上階住戸の意味合いが異なりはするのですが、最上階住戸の価格はえらいことになっていますし、こういった特長を設けているのは評価すべき点ではありますよね。
※一回りも二回りも高いお値段で売りたいがためではあるのでしょうが。

ルーバルとなっているわりには大きくないバルコニー部分ですが、非常ハッチのある部分は奥行3.2mですし、なかなかお見事なワイドスパンと言えるでしょう。

ただ一方で、お値段がお値段であることを考えるとLDの開口部はもっと幅のある派手なものとしていても良かった印象がありますし(前方が柱でも関係ないと思います。柱のある部分でもサッシであることで採光はそれなりに得られます)、LDの北側にかなり幅のある壁があるにもかかわらずLDドアが普通の一枚扉なのも残念ですね。
両開きにできる立派なドアにして欲しかったです。

LDにゆとりと幅のあるこういったプランニングであればキッチンもアイランドタイプにするぐらいの優雅さがあっても良かったと思いますし、ワイドスパン「+α」のもうひと工夫がないのが非常に残念に感じます。

北東頂点部の柱のアウトフレームも中途半端ですし、この単価であれば最上階だけ内廊下にしてもバチは当たらないかと思ってしまうわけです。バルコニー戸境も普通にペラボーですし…。

坪単価は724万円。物件自体の下限単価はプラウド銀座東に比べ下がっていますが、プレミアムプランの上限単価で言うと上昇していますね。
あちらは最上階でも眺望的に難があったことが影響しているかとは思いますが、この単価に似つかわしくない外廊下設計ですし、この単価はどうかと…。
本来であればプレミアム以外をもう少し高くしたかったのだと思われ(せめてプラウド銀座東ぐらい)、市況の悪化でそうはいかなくなった結果、プレミアムにシワ寄せが及んでしまっている可能性もありますね。

プラウド銀座東レジデンス【第1期は62/99】2階78㎡9,898万円(坪単価419万円) | topページへ戻る | 人形町駅マンション価格年表

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