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プラウド銀座東レジデンス【第1期は62/99】2階78㎡9,898万円(坪単価419万円)
2017-09-03

続けて、プラウド銀座東レジデンス。

設計・施工は鴻池組です。総戸数100戸超のスケールを有しているためか準大手と言える鴻池組を起用しているあたりは評価できる材料でしょう。

デザインに関しては、外観デザイン・マネージメントにデザイン・ファーム合同会社、ラウンジなどの共用部はプラウド銀座東同様にHBAを起用しており、それなりに力を入れたものとなっています。

特に外観デザインに関しては基壇部の御影石張りにとどまることなく、上層部にシンボリックなマリオンと2層おきの分節を取り入れているところがお見事ですね。
2層おきにはなりますが、バルコニーの天井部を木目調としていますし、築地川公園からは特に見映えのする建物となることでしょう。
外部からは見えづらい敷地東側の南向き住戸部分もFIXサッシやガラス面を多用しており、まずまずな印象です。

外廊下を採用した物件ですし、坪単価500~700万円台の住戸にとって納得の行く共用部かと言われると疑問は残りますが、多くを占める400万円台のプランからすると違和感のあるレベルではないでしょう。

総戸数100戸超のスケール感のある高額プラウドということを考えるとエントランス周りが案外淡泊だと思ってしまいますが…。

前回のプラウド銀座東レジデンス

公式ホームページ
IMG_2606[1]
お部屋は78㎡の3LDK、西向き中住戸です。低層階ではありますが、西側は築地川公園(時間貸駐車場です)となりますので、前建の影響はなく日照も得られるポジションとなります。

間取り的にはプラウド感の強いナロースパンですね。
外廊下物件なのに田の字プランにしていないことからも分かるように(行灯部屋が生じている)、田の字プランに出来ないレベルのナロースパンということです。
※このスパンだと玄関の両側に部屋を配置した場合に採光のとれる十分な開口部を設計出来ない。

廊下も一般的な物件よりも細い気がしますし、本当にギリギリのスパンという印象で洋室1の形状なんかをみてもかなり苦しいプランニングであることが伝わってきます。

中住戸ながら80㎡近い面積を確保してくるあたりにプラウドらしさを感じるわけでグロス価格の嵩みを考えると販売力・営業力に自信がないと出来ないプランニングという印象もあるのですが、それはさておきただ単に面積を大き目にすることで「奥行を消費している」とも言えるでしょうね…。
※同じスパンでも面積が70㎡だと奥行はその分浅くなり、面積を確保しづらくなります。この物件は、敷地形状や周辺建物との兼ね合いもあり、間口(スパン)を短めにしつつ1戸あたりの面積を稼ぐ必要があるのです。

物件内では控えめな単価帯のお部屋ではありますが、400万円超えながら柱が一切アウトフレーム化されていない点もやはり残念ですね。

柱と共に梁も室内窓際に生じているので、洋室2の方立てが大きくなってしまっていますし、2m未満の下がり天高は少々圧迫感があります。

坪単価は419万円。ファミール築地の圧迫感が不可避な南向きの低層階(300万円台後半)に比べると強めの単価設定にはなっていますが、この水準でもプラウド銀座東の下限よりも安くなっており、プラウド日本橋人形町パサージュに続き、市況の悪化で都心部でも相場が下落していることをまたも証明してしまった形となるでしょうか。

現実的な価格設定の住戸が多くなったためか、第1期は全分譲戸数の99戸のうち62戸を供給するという好調な数字をたたき出していますし、「間取りなんかどうでもいいよ」(そんなこと言わないで…)という方には魅力ある物件と言えるのかもしれません。

設備仕様面は、ディスポーザーに食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様(キッチン袖壁まで)、タイル貼、かつ、人造大理石浴槽の浴室、さらにLDビルトインエアコンと坪単価400万円前後の住戸にとっては魅力的なものとなっています。

管理費は241円/㎡。ディスポーザー付ですが、外廊下で総戸数100戸超のスケールがあるためわりと安いですね。この価格帯の物件(購入者の支払能力が高いということ)としてはリーズナブルな水準と言えます。
もう少し高くともいいからコンシェルジュサービス付ければ良かったのでは???
コンシェルジュサービスはスケールある物件でないと導入が困難なわけで、明石町では貴重な100戸超のスケールを持つこの物件が導入すれば差別化要素になりますよね。後々の管理組合の運営状況次第でなくすのはそれほど難しいことではないので柔軟性がありますし…。

駐車場は全22台で身障者用を含む6台が平置、残りの16台が機械式となります。

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