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飯田橋駅マンション価格年表
2017-09-13

本日の「駅別マンション価格年表」は、飯田橋駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「飯田橋駅マンション価格年表」
2008年度(222万円,17.60年)
  該当なし
2009年度(222万円,14.41年)
  サンクタス神楽坂(6分、285万円)
2010年度(270万円,15.75年)
  パークハウス市谷田町(7分、323万円)
  ブリリアンコート神楽坂(8分、317万円)
  アイディーコート飯田橋(6分、300万円)
2011年度(261万円,14.61年)
  プラウド神楽坂イースト(9分、290万円)
  ジオ市ヶ谷払方町(9分、359万円)
2012年度(235万円,15.08年)
  クラッシィハウス千代田富士見(2分、369万円)
  パークコート千代田富士見ザ・タワー(3分、471万円)
  パークコート神楽坂レゼリア(8分、355万円)
2013年度(262万円,16.18年)
  プラウドタワー千代田富士見レジデンス(4分、451万円)
  ヴィークコート神楽坂(10分、384万円)
2014年度(307万円,15.53年)
  該当なし
2015年度(348万円,19.21年)
  オープンレジデンシア神楽坂若宮町(5分、399万円)
2016年度(305万円,20.51年)
  デュオヴェール飯田橋(8分、333万円)
  オープンレジデンシア神楽坂若宮町ヒルズ(6分、452万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  シティタワー・ルフォン九段の杜(10分、565万円)
  ブラントン神楽坂(8分、449万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

飯田橋駅の価格推移(グラフ)
iidabashi.png

【概要(中古)】
当駅の中古成約物件数(登録されているもの)は、全ての沿線のものを含めても1年あたり30~40件となることが多くけして多くはないため、結構バラツキが出てしまっていますね。
一般的な傾向としては2010~2011年度(特に2011年度)が2008~2009年に比べ高くなることはないのですが、当駅はかなり高くなっています。

ただ、そのような状況にもかかわらず「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率は約132%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも大きくなっており、2008~2009年度から比べるとかなり顕著に上昇していることが伺える結果となっています。

2015年度に比べ2016年度がかなり大人しい数字となっていますが、平均築年数が20年を超えてしまっていますし、パークコート千代田富士見ザ・タワーなどの築浅タワーの供給が多くなるケースなど単価はまだまだ伸びる余地があると思います。

【概要(新築)】
期間外の物件にはなりますが、飯田橋駅の価格をリードしているのは2007年度のプラウドタワー千代田富士見(2分、470万円)と前出の2012年度のパークコート千代田富士見ザ・タワーになります。

ここ2~3年の価格高騰期には千代田区側(外堀の内側)には市ヶ谷寄りのシティタワー・ルフォン九段の杜しか誕生しておらず、飯田橋駅前の新築相場は明確ではありませんが、仮に今時期に駅前で分譲がなされた場合には軽く500万円を超えてくるでしょう。

なお、新宿区側(外堀の外側)は飯田橋駅から離れると神楽坂駅、牛込神楽坂駅及び市ヶ谷駅が近くなるケースがあり、駅距離では測りづらくなっています。若宮町や払方町は閑静な高台の人気のある住宅街なので高めの価格となることが多いですしね。

※駅分数にはJR、東京メトロ、都営のものが混ざってしまっているのでご注意下さい。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ15~20年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「60%~70%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古価格をおおよそ平均築年数20年で坪単価約325万円と想定し、60%で割り戻すと約540万円にもなってしまうので、少々高額過ぎる印象もありますが、都心部ですので年あたりの減価を1.5%程度と仮定するのも無理筋ではなく、20年で30%の減価と仮定すると約460万円となりますね。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となり、こういった都心部であれば年1.5%ほどの減価と見積もるのが正解となる可能性が高そうです。

※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
飯田橋駅は前述のように、外堀の内外で区が変わり単価がまちまちなので平均で論じるのには向いていません。
外側の新宿区側だけでも神楽坂駅、牛込神楽坂駅、市ヶ谷駅の影響が馬鹿に出来ませんし、若宮町、砂土原町、払方町、南町、はたまた白銀町、東五軒町など、飯田橋駅からの距離には大きな差がなくとも人気や価格に差が生じてるため、さらに難しくなります。

また、低層から高層まで幅広い属性の物件が存在しているエリアでそのエリアだけでなく物件属性によっても価格は大きく変わってくるので注意すると良いでしょう。

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