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コンシェリア南麻布【駐車場附置義務を回避するがゆえの2棟構成???】12階51㎡8,050万円(坪単価522万円)
2017-09-13

コンシェリア南麻布イースト。

白金高輪駅徒歩8分、広尾駅徒歩13分、麻布十番駅徒歩16分の12階建総戸数37戸のレジデンスです。

隣り合う同規模のウエストを合わせるとそこそこのスケール感を有する物件で、イーストとウエストをシンメトリーに配置したデザインは特徴あるデザインが採用されており、南側の明治通り(及び首都高)からは結構目立つ存在となっています。

設計は權現領建築研究所、施工は塩田建設です。塩田建設はコンシェリア芝公園と同様となります。

基本的にはいわゆるワンルーム投資マンションであり、総戸数37戸中35戸が20㎡台の1Kとなっていますので、ふんだんに天然石が用いられた重厚感と高級感のあるエントランスはなかなかインパクトがありますね。

2棟に分かれているがゆえに当然ながらエレベーターはそれぞれの棟で1基ずつとなっていますし(1Kばかりですし2棟合わせてもエレベーター1基で十分のはずです)、1棟にしてエントランスを1つにしてしまった方がよりスケールあるエントランスを実現出来たと思うのですが、おそらく1物件あたりの延床面積が2,000㎡以上となってしまうと条例上の駐車場附置義務を満たす必要があり、いわゆるワンルーム投資マンションとして敷地を有効活用しにくくなるのであえて2つに分けているのでしょう…。

公式ホームページ
IMG_2724[1]
お部屋は51㎡の1LDK、南と東に開口部が施されたお部屋となります。西側は目と鼻の先にウエストがありますので、開口部は設けられておりませんが、上層2フロアに施された1フロア1戸のプランとなり、隣戸は存在しません。

南側は、明治通り及び首都高があるためお世辞にも静かな環境とは言い難いですが、それらがあるがゆえに日照及び視界抜けが得られるポジションで、上層階住戸は東側のビルをも超える高さにあるので、開放感は高いでしょう。

間取り的には、こういった面積帯のお部屋が出てくるといつも言うことですが、あと2㎡大きく出来なかったのかなと…。
※壁芯面積で53㎡ぐらいあると登記面積で50㎡を上回ってくるので住宅ローン控除が適用可能となります。

基本的には投資マンションなので、実需での住宅ローンを組んでの購入は想定していないのかもしれませんが、将来的なリセールの場面を考えた場合にも少しでも需要があるに越したことはないわけですし、消費者ライクなプランニングとは言えないですよね。

ただ、柱のアウトフレームがまずまずなされたプランニングではありますし、50㎡超ありながら2LDKとすることなく1LDKとしているため、豊かさを感じることは出来るでしょう。

50㎡超の1LDKのわりにはLDKは12.8畳とあまり大きくはありませんが、ベッドルームが8.7畳とかなり大きなものとなっていますし、収納もかなり充実していますね。

浴室が1317ですらなく1216というのは少々アンバランスと感じますが…。

なお、当プランで最も興味深い点は廊下とLDの間にあるFIXガラスですね。
このような曇りガラスが施されていることで廊下にもLDを介した採光が入るようになっており、一般的な物件よりも廊下が明るくなることでしょう。

坪単価は522万円。20㎡台のコンパクトタイプは2階でも坪単価約550万円でこの最上階住戸の単価を楽々上回っている感じですし、近年の高騰する市況からすると違和感のあるレベルではないでしょう。

ただ、投資として魅力ある水準でないのは言うまでもなく、実需もターゲットにした住宅ローン控除の適用が可能なプランニングがやはり望ましかった印象ですね。

設備仕様面は、1K中心のため物件自体にディスポーザーはありませんが、1Kタイプにはない床暖房が搭載されていますし、玄関廊下だけでなく洗面所やトイレ床までのタイル貼、トイレ手洗いカウンター、キッチンバックカウンターなどそれなりの部分も見受けられますが、水回り天板は人造タイプですし、やはり一般的な実需向けマンションと比べると劣ります。

管理費は429円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小スケールながら内廊下を採用した物件で、前述のようにエレベーターも各棟に1基となっているため、結構高めの設定となっています。

ちなみに、駐車場はありません(緊急車両用のみ)。

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