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ザ・タワー横浜北仲【容積付け替えにより頭1つ抜けた58階建】32階92㎡14,000万円台(予定)(坪単価503万円)
2017-09-15

ザ・タワー横浜北仲。

馬車道駅直結徒歩1分、桜木町駅徒歩8分の58階建総戸数1176戸(事業協力者住戸50戸含む、他宿泊施設・店舗・事務所等)の超大規模ミクストユースタワーレジデンスです。

やっぱりと言うか何と言うか大変多くの方々からリクエストをいただいており、かなりお待たせしてしまいましたが、その分大々的に取り上げたいと思います。

資料請求数10,000件をとっくの昔に突破している物件でその注目度の高さは群を抜いていますね。
物足りなさしか残らなかったパシフィコ横浜のプロジェクト発表会にはかなり萎えましたし(そこそこの収入があるであろうあれだけの数の人々を1時間拘束?したにしてはあまりにも…な内容でした)、あの大きさの会場を借りる費用が販売価格に乗っかってくると考えると余計に悲しくもなりましたが、発表された予定価格はその懸念を裏切ってくれるもので一部のパンダ感の強い住戸にはかなりの倍率が付くのが確実な様相となっています。

当物件の北東や西側にも150m程度(45階建ぐらいかねぇ…)のタワマンが建つ可能性が高くなっており、このエリアのタワマンはこの物件だけに留まることはなさそうですが、当物件は北西側のノートルダム横浜みなとみらいで余剰となっている容積率を付け替えることで実現した58階建で周辺の建物からは頭1つ抜け出た横浜ランドマークタワーに次ぐランドマークとなることが約束された物件となります。

途中までは森ビルが主導(最終的な売主は三井不×丸紅)していたことが伺える虎ノ門ヒルズをも彷彿させるデザイン性の高いタワーレジデンスですし、再開発終了後もエリア随一の存在であり続ける可能性の高い物件となります。
※虎ノ門ヒルズは52階建でこの物件よりも階建は低いですが、虎ノ門ヒルズはほとんどがオフィスフロアであるため、こちらよりも遥かに高く、虎ノ門ヒルズほどはスケール感・存在感がない可能性が高いことを念のため申し上げておきます。

公式ホームページ
IMG_2726[1]
お部屋は92㎡の3LDK、北角住戸です。前述のようにこの物件の北東や西側には45階建ぐらいのタワマンが建つ可能性が高いのですが、この北角はその影響を受けづらく、汽車道、コスモワールドの観覧車、そしてその先には東京湾という非常に恵まれた眺望が楽しめるポジションとなります。

そのような条件の良いポジションだけあって45階以下のスーペリア住戸の中では2番目に広い面積(1番広いのはやはり北角の41~45階部分)が確保されており、近年のタワマンのスーペリア住戸にしてはそこそこの広さと言えます。

ただ、近い時期に分譲となるパークシティ武蔵小山ザ・タワーなどと比べると粗さが目立つプランニングで優れたプランニングが実現していることの多い近年の三井タワーの中では「よろしくない方」にはなってしまうでしょうね。

典型的なタワマンの角住戸と言った感じの玄関位置で廊下がやや長めですし、せっかくのコーナーの部分のワイドサッシもあくまで3LDKと考えた場合にはベッドルームと分け合う形になってしまっているので、いかにも中途半端なものという印象なのです。

メニュープランにあるベッドルーム1をLDにくっつけた2LDKならば全く印象の異なるものとなりますが、当物件のスーペリアフロアは予想していたよりも3LDKが少ない印象だったということもあり、3LDKとして魅力的なプランを設定して欲しかったという思いは少なからずありますね。

キッチンもオープンキッチンの方が空間的な広がりが得られて良いと思うのですが…。

ちなみに、当物件の角住戸は北角と南角がこういった斜め45度のコーナーサッシ、東角と西角が90度角のコーナーサッシとなっています。
一長一短という感じでどちらがどうとかは特別ないのですが(このプランのタイプの方が玄関とLD端との距離が近くなるので効率性という意味での多少の優位性はあると思います)、見る方角によって外観イメージが変わるのは良いと思いますし、プランの選択肢が増えるのは良いでしょうね。

なお、当物件はパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデン同様でタワマンではまだまだ数少ない黒縁のサッシを採用している点も見どころの1つです。外観的にも良い材料ですが、室内空間も引き締まりますね。

坪単価は予定価格で約500万円。スーペリアフロアの最上層部となる41~45階は予定価格が公開されておらず次期以降の販売となることから、現状のスーペリアフロア(40階以下)ではこのタイプがダントツで高額な設定となっています。

しかしながら、15階建のパークコート山下公園の上層階よりも遥かにお安いお値段設定となっており、かなり意外でしたね。スーペリアフロアはパークコート山下公園の上層階住戸よりもかなりグレード感が落ちるということもありますが、当タイプはスーペリアフロアでは数少ないビルトインエアコンが搭載されたタイプですし、資料請求数が10,000件超もある物件とは思えない価格設定かなと。

駅こそ違いますが、ブランズタワーみなとみらいの上層階オーシャンビュー住戸(プレミアムフロアではない)よりも安いとはね…。

ちなみに、当物件にはオークウッド(46~51階)よりも上の階にエグゼクティブフロア(52~56階)及びプレミアムフロア(57~58階)が用意されており、それらは最低でも坪単価550万円~という感じで、プレミアムフロアともなると1000万円超となるお部屋もあるので、余計に控えめな印象にはなりますね。

エグゼクティブフロア以上は天高も違えば24時間換気に全熱交換機が搭載されているなどの差別化もなされてはいますが、価格差(単価差)はそれ以上に大きい印象を受けます。
前述のように周囲の後発タワマンはおそらく45階建程度となることが予定されており、当物件の50階以上はエリア内で頭1つ抜けた存在となることが強く加味された価格設定ということなのでしょう。

ただ、むろん方角によって眺望に影響のある高さは異なるわけですし、以前スムログで言及したケースが当てはまる価格設定になっている気がします。モデルルームとなっている南の角住戸(視界抜け十分な30階台)の単価設定も明らかおかしいよね…。普通だったらプレミアム住戸的な位置づけであってもおかしくないぐらいのポジションですからね。

ちょっと得するマンション選び第12回(階による歪みEX)


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