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パークホームズ品川大井【「ザ・レジデンス」ではないけれども】1階70㎡7,198万円(坪単価339万円)
2017-09-19

続けて、パークホームズ品川大井。

設計はIAO竹田設計、施工は村本建設です。
第一種低層住居専用地域の物件で高さを出せていないため、空地率は40%ほどですし、空地の大半も機械式駐車場という感じにはなりますが、植栽計画には実績豊富なグランスケープを起用しており、敷地北側道路沿いの並木、及び敷地中央部(1階共用廊下隣接)のコリドーガーデンは素敵ですね。

野村×竹中の渾身の共用外廊下であるマスターズガーデン横濱上大岡のミッドグリーンパサージュほどとは言いませんが、かなり素敵な設えですね。

また、外観デザインにおいては、最上階住戸のバルコニー天井部を木目調とすることで高級感を高めているのは大いに評価できる材料でパークホームズはパークホームズでも「ザ・レジデンス」がついていないのが不思議なぐらいではないでしょうか。

総戸数33戸の小ぶりな物件ということでエントランス周りにスケールを感じることは出来ませんが、IAO竹田設計らしさを感じるクラシカルなデザインを採用したアートサロンなど、この地及びこの属性に相応しいデザインとなっていると思います。

前回のパークホームズ品川大井

公式ホームページ
IMG_2733[1]
お部屋は70㎡の3LDK、南向き中住戸です。1階住戸なので当然ながら視界抜けはありませんが、南側は道路でその向かいも第一種低層住居専用地域の戸建街となるので、日照はむろん良好です。南側道路はすぐ西側が行き止まりとなっているので、人通りもほとんどなくとても落ち着いたポジションとなります。

間取り的には、田の字プランにはなりますが、随所に工夫の見られるクオリティの高いタイプです。

洋室2がLDよりも南側に出っ張った設計なので、洋室2に柱が食い込んではいるものの、共用廊下側の柱が完全にアウトフレーム化されているのは好材料ですし、洋室2を凸させ、開口部をクランクさせているあたりもニクイですね。

ウォールドアの方立てが大き目なので、ウォールドアを開け放っても開口部の連続性が高まるとまでは言えませんが、LDだけでもそこそこの開口部幅を実現出来たプランですし、ありきたりな田の字プランとなっていない点は大いに評価して良いでしょう。

なお、70㎡超の3LDKにしてはLDが10畳台と少々小さめですが(12畳前後が一般的)、洋室の広さや収納を充実させた結果でしょうか。

坪単価は339万円。先ほどの最上階南西角の単価が控えめだったがために高く感じる部分もありますが、1階でも南面条件は申し分ないですし、このぐらいのグロスであればニーズは十分にあるでしょうね。

この界隈は本当に物件供給数が少なく、そこまで適切な比較対象があるわけではないのですが、西大井4丁目の第1種低層住居専用地域で分譲中のザ・サンメゾン西大井金子山エルドが平均坪単価約325万円、大森駅徒歩7分で2015年に分譲されたプラウド山王は平均坪単価約370万円、2014年に同じく完成売りで分譲された大井町駅徒歩7分のパークホームズ大井町ベルヴェデーレは平均坪単価約300万円という水準でここはサンメゾンより少し高い感じとなるでしょうか。

分譲時期的に2014年のパークホームズと比べると値上がり感が強いですが、この物件は駅距離では測れない環境面の魅力が大きく、そこを重視する方にとっては悪くない選択と言えるのかもしれません。

設備仕様面は、少戸数ではありますが、それなりの価格帯のファミリータイプ中心の物件ですので、ディスポーザーがないあたりにコスト削減感が漂ってはいますが、水回りの天然石天板仕様、食洗機、トイレ手洗いカウンター、そして食器棚(バックカウンター)も標準装備と、それ以外は上々のものとなっています。

管理費は272円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしであることを考えると少々高めの水準ですね。スケールメリットが得づらいとはいえ、250円/㎡未満であって欲しかったです。

駐車場は全10台で平置1台を除いた9台が機械式となります。

「駅別マンション価格年表」にグラフ追加しました | topページへ戻る | パークホームズ品川大井【貴重な4LDK、単価も物件内では値ごろ】3階87㎡9,388万円(坪単価358万円)

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