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日暮里駅マンション価格年表
2017-09-17

本日の「駅別マンション価格年表」は、日暮里駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「日暮里駅マンション価格年表」
2008年度(190万円,10.68年)
  レクセル日暮里(3分、286万円)
  レヴィスタ日暮里(8分、240万円)
  ミューズプレイス(6分、251万円)
2009年度(191万円,12.36年)
  該当なし
2010年度(200万円,12.75年)
  グランコート西日暮里(7分、233万円)
  ランドステージ日暮里(6分、240万円)
2011年度(192万円,11.31年)
  デュオステージ西日暮里アーバニア(10分、208万円)
  リビオ日暮里グランスイート(5分、181万円)
2012年度(194万円,11.52年)
  デュオシティ西日暮里ステーシア(9分、220万円)
  アルシア日暮里(3分、223万円)
2013年度(188万円,14.66年)
  シャリエ日暮里ファースト(4分、217万円)
  アトラス日暮里(5分、239万円)
2014年度(189万円,15.93年)
  該当なし
2015年度(220万円,18.35年)
  プラウド日暮里(4分、330万円)
  アトラス日暮里ウエストレジデンス(3分、320万円)
2016年度(227万円,15.23年)
  オーベルアーバンツ日暮里(3分、308万円)
  アトラス日暮里イーストレジデンス(8分、290万円)
  グリーンパーク日暮里(4分、275万円)
2017年度(7月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  プレミアムレジデンス日暮里雅苑(5分、326万円)
  オープンレジデンシア日暮里(3分、328万円)

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

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※突然ですが、価格の推移を把握しやすくするためにグラフを掲載することとしました。これまでに掲載した駅の記事にも近いうちにグラフを追加させていただきます。

【概要(中古)】
当駅の1年あたりの成約戸数は30~50件(レインズに登録されているもの)と程度と山手線の駅にしては多いとは言えないのですが、そのわりには年ごとの単価のバラツキが小さく、意外なほど落ち着いている印象です。
2008年の日暮里舎人ライナー開業、2010年の成田スカイアクセスの開業などの話題もあり、日に日に利便性が高まっている印象がある日暮里駅ですが、価格推移は結構落ち着いているようです。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率も約116%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも小さめとなっています。
ただ、周辺の山手線駅である田端駅、西日暮里駅、鶯谷駅などと比べ高めの平均単価を記録しており、少なからず利便性の高さが考慮されている傾向にはあるようです。

2008年度以降の新築物件が全て山手線の外側であることからも分かるように、山手線内側は広大な谷中霊園があることでマンションはほとんど存在していないことを考えると(中古の価格はほぼ山手線の外側の物件だけで成り立っている)、やはりそれなりの水準になっていると言えるでしょうね。

【概要(新築)】
2014年度の分譲がなかったこともあり、2015年度のプラウド日暮里からガッツリ価格が上昇している様子が伺えますね。
もともと駅近物件の供給が少なくない駅ですが、近年は特に駅近物件の供給が連続しており、300万円超があたり前な状況となっています。

ただ、スケール感のある駅近物件はほぼ存在しないので、2005~2007年に分譲されたステーションガーデンタワーとステーションプラザタワーはこれまでもこれからもランドマークであり続けることでしょう。平均坪単価は231万円及び264万円という今となっては非常に安価な設定でしたね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ10~15年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「70%~80%」の水準と計算出来ます。
ここ2年の中古価格はおおよそ坪単価225万円で、70%で割り戻すと約315万円になるので、妥当な感じがしますね。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述のように掲載の新築は全て山手線の外側ですし、中古の平均価格もほぼ山手線外側の物件で構成されていることとなります。

ただ、日暮里駅と西日暮里駅は非常に近く、日暮里駅の北西側の物件は日暮里駅からは10分弱でも西日暮里駅からは徒歩3分圏内などとなるケースも少なくないので、その点は個別に考慮いただく必要があるでしょう。

前述の駅直結タワマン以外は駅近と言っても差別化要素豊かな物件が多いとは言えず、そういった物件を検討する際には、間取り・デザイン、はたまた内廊下設計など何かしらの特徴を有している方が良いでしょうね。
また、駅前には静かな環境に位置する物件が少ないので、ファミリータイプであれば駅前で静かな環境の物件に優位性があるでしょう。

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