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ザ・パークハウス戸塚ガーデン【敷地内向きの棟を配したランドプラン】2階71㎡4,980万円(坪単価232万円)
2017-09-21

続けて、ザ・パークハウス戸塚ガーデン。

設計・施工は熊谷組です。
2013年に分譲されたザ・パークハウス戸塚レジデンスと同じ熊谷組の起用で、100戸ちょっとの規模からするとネームバリュー的に評価できる起用と言えるでしょう。

三菱さんは戸塚駅だけでなく東戸塚駅でも供給実績が非常に豊富なのですが、それら全て(JV案件を除く)が熊谷組とフジタによるものなので、特に安心感が高いのではないでしょうか。同じエリアの同じデベの物件であってもここまで施工会社を統一しているケースというのは非常に稀なことと言えます。

さて、本題に入りましょう。前回の記事でちらっと述べたように当物件の最大のポイントはランドプランと言っても過言ではないでしょう。

当物件の敷地は南西頂点部がとんがっており歪ではあるものの、基本的には正方形に近いものとなります。
そのため、全戸南向きとすることは困難で南向きのブライトコートの他にヒルサイドコートとフォレストコートというノン南向きの2棟があり全部で3棟構成になっているのですが、そのヒルサイドコートとフォレストコートが「共に東向き」という点が興味深いのです。

ヒルサイドコートは敷地東端に位置し、道路の向かいに戸建中心の良好な視界を享受できるので東向きで当然なのですが、フォレストコートは敷地西側に位置し、当物件の敷地内側を向いたものとなるんですね。
正方形に近い敷地形状の物件の場合、いわゆるコの字配棟となるのが普通で、南向き・東向き・西向きで構成されるものなのですが、当敷地の西側はYMCAの建物に近い距離で視界を塞がれるがゆえに一般的な「外向き」とすることなく「内向き」としたということなのでしょう。

フォレストコートの正面方向(東側)となる敷地中央部には彩の庭・庭園の小径・風のテラスと言う緑豊かな空間が広がっており、内向き住戸の環境を少しでも良いものにしようという頑張りを少なからず感じることが出来るのですが、どうせなら敷地西端の駐車場も敷地中央部(ヒルサイドコートの共用廊下側)にし、フォレストコートを敷地西端ギリギリのところに配棟すればさらに前建(ヒルサイドコート)との距離が図ることが出来たのかなと。

敷地南西端のとんがった部分も駐車場になっており、その部分との兼ね合いもあるので、そこまでするのは難しかったのだと思いますが、ガーデン向きとは言え、どうしてもフォレストテラスのお部屋は閉塞感が出てくると思いますので、もうひと工夫あるとさらに良かったでしょうね。

なお、敷地北側~北西にかけてのエントランス周りの設計は素晴らしいですね。
3棟とは別にエントランスホール棟を設けることで趣と高級感のある仕上がりとなっていますし、総戸数129戸の物件としてはなかなかゆとりある車寄せが実現出来ている点も大いに評価出来ます。

前回のザ・パークハウス戸塚ガーデン

公式ホームページ
IMG_2842[1]
お部屋はフォレストコートの71㎡の3LDK、東向き中住戸です。フォレストコートの中住戸は全て同じプランとなるのですが、この住戸は北東角の隣のお部屋でフォレストコートの中で北寄りに位置しているので、フォレストコートのお部屋の中では南東方向からの日照が得やすいポジションで、眼下に最も緑の深い彩の庭が望めるのも良い材料でしょうね。

間取り的には一般的な横長リビングプランで今更言及するほどのことは多くありません。
ただ、先ほどのお部屋同様で柱の影響がほとんどなく専有面積から受ける印象以上の使い勝手がありそうな点は良いでしょうね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.6%((12.7畳+3.2畳+6.0畳+5.0畳+4.5畳)×1.62㎡【※】÷71.00㎡)と中住戸として気持ち低い水準ですが、収納は違和感のないレベルです。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

なお、当物件の特長の1つとして全戸にふとんクローゼットが搭載されているという点があるようです。

坪単価は232万円。当物件は、本来であれば単価がもう少し高くなっていてもおかしくない南向き住戸(ブライトコート)がハイライズの影響を受けていることもあり、総戸数129戸と言うそれなりのスケール感と方角差があるわりには単価レンジが小さくなっている印象を受けます。

当物件のポジションは物件内では良い方とは言えないので、もう少し目に優しい水準となっていてもおかしくなかった印象はありますが、ここ1~2年の駅徒歩5分圏内のマンション価格からすると70㎡超で5,000万円未満となっていることのインパクトというのはそれなりにあるわけで、そこそこの駅距離×大手デベという組み合わせであればニーズのある価格水準と言えるでしょう。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はありませんが、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなど単価的に違和感のないものがそろっています。
スロップシンクがあるのも良いですね。

管理費は193円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、ラウンジやガーデンの他、ブックサービスも導入されたコミュニティルームと言った共用施設もある物件ですので、リーズナブルな水準に出来ていると思います。

駐車場は全64台で身障者用を除き機械式となります。



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