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イニシア田端ツインマークス【地代は安めだが2棟にしたがゆえか管理費は高め】64㎡4,398万円(坪単価226万円)
2017-09-27

続けて、イニシア田端ツインマークス。

設計は啓建築設計、施工は木内建設、そしてランドスケープデザイナーはお馴染みのいろ葉デザインの大武氏となります。

当物件のランドプランの最大のポイントは前回の記事で言及した明治通りの拡幅予定のある敷地南西側の扱いです。
その部分にはイーストとウエスト合わせて8台もの平置駐車場と共に奥行のあるエントランスアプローチが設けられているので、エントランス前が広がりのある空間となっていますし、住戸も明治通りからそれなりに離れた位置に存在することとなるのですが、当然ながら拡幅後は魅力が半減してしまうでしょう。

拡幅により歩道が今よりも幅のあるものとなる可能性が高いですし、このように初めから十分にセットバックした位置に建物が立っていることで明治通りの向かいの建物まで十分な距離が確保されているという良さもありはしますが、収用後は駐車場がなくなってしまうのも残念ですね。

前回のイニシア田端ツインマークス

公式ホームページ
IMG_2841[1]
お部屋はウエストの64㎡の2LDK、南角住戸です。南西はやはり明治通りとなりますが、南東は当物件のイーストであり、至近距離でお見合いという形になります。

そのため南東側の開口部は限定的ですが、先ほどのお部屋同様に北東側にセカンドバルコニーを設けており、通風面での魅力が少なくないプランとなりますね。まぁ、南西側は明治通りですので常時窓を開けておくというのは微妙ではありますが…。

間取り的には64㎡もある2LDKということでかなり驚きました。3LDKにも出来るような柔軟性のあるプランニングであれば近年のトレンド通りではあるのですが、そういったことのない純粋な2LDKでかなり大き目の2LDKという位置づけになります。

都心一等地の低層億ションなどのケースでは2LDKが60㎡以上となるのは当たり前で70~80㎡台の2LDKがプランニングされるのが一般的と言っても過言ではありませんが、こういったエリアでこの広さの2LDK(もちろん2LDK+Sは除きます)がプランニングされるのは意外でしかありません。

むろん広いに越したことはありませんので、もの凄く単価を抑えることが出来ているとかであればそれは非常に良いことではあるのですが、そういう感じでもありませんし、なぜに3LDK(としても2LDKとしても使えるもの)としなかったのか疑問ですね。

この広さの2LDKを望む方にとっても将来のリセールを考えた場合には3LDKとしても成立するもの(この専有部形状では大規模リフォームしても3LDKとするのは難しいでしょう)の方がメリットがあったはずです。

このような面積帯の2LDKのわりにはLDは11~12畳ほどとさして広くはありませんし、少々のチグハグさを感じるプランと言わざるを得ないですね。
玄関周りにはかなり広がりを感じることが出来ますし、主寝室が広めの設計となっているあたりに魅力を感じる方もいらっしゃるかとは思いますが、近年のトレンドとはかけ離れておりエリア的にどこまでニーズがあるのかオフホワイト(笑)、いやグレーな印象がありますね。

坪単価は226万円。低層階住戸ということで下限に近い水準にはなっています。ただ、あくまで2LDKと考えると4,000万円を超えるグロスにインパクトは皆無ですし、借地権物件であることも加味するともっと目に優しい水準であって欲しかったですね。

月額地代は95円/㎡となります。125円/㎡の月額地代に加え、引渡時に36ヶ月分の地代基金を支払う必要のあったザ・パークハウス田端に比べると地代負担額はかなり減っていますが、こちらは管理費が289円/㎡とかなり高額でランニングコストも嵩みますね(むろん借地権ゆえに土地の固定資産税がかからないのでその分のメリットはあります)。

当物件は前回の記事で言及したように、駐車場条例の影響で独立した2物件とする必要があったはずで、エントランスをそれぞれの棟に設ける必要が生じ、かつ、当然ながらエレベーターもそれぞれに1基存在していますので、そういった面で管理費が高騰してしまっている面もあるでしょうね。ディスポーザーはないですし総戸数52戸の1棟建であれば管理費は200円台前半に出来ていたのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のある部分も見当たりませんが、トイレ手洗いカウンターやスロップシンクはついています。

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