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武蔵小杉駅マンション価格年表
2017-09-25

本日の「駅別マンション価格年表」は、武蔵小杉駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「武蔵小杉駅マンション価格年表」
2008年度(185万円,10.73年)
  シティハウス武蔵小杉(2分、260万円)
  プラウド武蔵小杉グリーンフロント(10分、263万円)
  アピス武蔵小杉(9分、233万円)
  リエトコート武蔵小杉ザ・クラッシィタワー(5分、245万円)
2009年度(206万円,8.16年)
  ブリリア武蔵小杉(2分、270万円)
2010年度(207万円,8.27年)
  ナイスシティアリーナ武蔵小杉ブライトコート(6分、236万円)
  シティハウス多摩川テラス(12分、261万円)
  ナイスシティアリーナ武蔵小杉エアリーコート(10分、258万円)
  プラウド武蔵小杉今井南町(8分、259万円)
  パークホームズ武蔵小杉今井南町(7分、262万円)
  エクラスタワー武蔵小杉(1分、289万円)
2011年度(218万円,7.05年)
  エクセレントシティ新丸子(9分、262万円)
  ジオイニシア武蔵小杉(11分、235万円)
2012年度(204万円,9.64年)
  パークシティ武蔵小杉ザ・グランドウイングタワー(1分、291万円)
2013年度(225万円,10.32年)
  プラウドタワー武蔵小杉(4分、281万円)
  パークホームズ新丸子ステーションプレミア(6分、271万円)
  シティタワー武蔵小杉(4分、366万円)
2014年度(252万円,9.98年)
  ルフォン武蔵小杉今井仲町(8分、281万円)
2015年度(270万円,10.20年)
  パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズイースト(4分、335万円)
  ザ・レジデンス小杉陣屋町(11分、298万円)
2016年度(268万円,10.63年)
  クリオ小杉陣屋町(12分、289万円)
  パークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンタワーズウエスト(5分、325万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

武蔵小杉駅の価格推移(グラフ)
kosugi.png

【概要(中古)】
再開発により日に日に注目度が高まっていると言っても過言ではない駅なので、先日の二子玉川駅の推移と同じ感じで本来ならば下落傾向にあるはずの2010~2012年の谷間が存在しません(2012年は2011年に比べ目立って下落はしていますが、平均築年数がかなり上昇しているので実質的にはほとんど下落していないと考えるのが適切かと思います。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率も約127%と、同期間の横浜・川崎エリアの上昇率約114%よりもかなり大きくなっていますし、神奈川県内では最高水準の上昇率を記録しているエリアの1つであることは間違いないでしょうね。

【概要(新築)】
2013年度のシティタワー武蔵小杉でド~ンと来ましたが、流石に350万円超はニーズ(及び予算)とのミスマッチがあったようでその後のパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンはそれより1割近く安い現実的な価格設定となっています。

基本的にはファミリーに人気のエリアであり、70㎡台が7,000万円台(特に高収入な職種でなくとも大手企業に勤めるパワーカップルならば十分に手が届く)、つまり坪単価約330万円が大きなハードルとなっているエリアと言えるのではないでしょうか。

むろん今後の価格推移はこの街の発展云々だけでなく、首都圏全体のマンション市況の影響を強く受けるのでその動向次第にはなるのでしょうが、タワマンの林立でタワマンの希少性(さらに言うと眺望もお互いに打ち消し合うことも増えてくる)は薄れていることもあり、後発物件もパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンに近い水準で推移していくのではないかと考えられます。


【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ8~10年ほどで中古で取引される物件の大半は2000年台中盤以降に次々と誕生したタワマンが中心となっている様子が伺えます。

年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「80%~84%」の水準と計算出来ます。ここ2年の中古価格は坪単価約270万円で、270万円を80%で割り戻すと約340万円になりますので、若干中古が過大評価されている印象もありますが、年あたりの減価率を1.5%ほどと仮定すると結果はかなり異なるものとなりますし、それほど違和感のある数字ではないでしょう。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となりますが、武蔵小杉は都内並の相場を形成しているエリアなのでこの数字を用いても特に問題ないでしょう。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
前述のように中古価格はほぼほぼ築浅のタワマンで構成されているので、築年数が10年超の物件やノンタワマンを売却・購入される際にはこの数字は全くと言っていいほど参考にはならないことに注意が必要でしょう。

当たり前のことではあるのですが、タワマン以外で築年数の近い類似物件の成約実績を勘案して見定めることが必須となります。

また、現状はタワマンで最も古いものでもレジデンス武蔵小杉(2007年築)やザ・コスギタワー(2008年築)ぐらいとなり、そういった物件でも築浅と言えていたわけですが、今後は一口にタワマンと言っても新築と中古の築年差がさらに広がっていくわけで、少なからず新築と中古の単価差が広がっていく傾向が出てくると思うので、そのあたりにも注意すべきでしょうね。



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