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二子玉川駅マンション価格年表
2017-09-22

本日の「駅別マンション価格年表」は、二子玉川駅です。

※いずれは首都圏の多くの駅をカバーしようかと思っているのですが(いつになるのか…。笑)、まずは「人気」、「供給物件数」、そして「話題性(注目度)」を意識して駅を選んで行こうと思っています。

【当記事をご覧いただくにあたっての注意点】
・掲載物件の期間は2008~2017年度の約10年間(掲載の新築マンションは全てを網羅するものではなく「総戸数の少ないもの」、「いわゆるワンルーム投資マンション」など比較対象としてあまり有用でないと考えられるものを除いています)
・各物件の年度は「完成年度」でなく「分譲開始年度」(「分譲開始年度(販売開始年度)」としないと、新築価格と中古価格の時点にズレが生じてしまうため)
・各物件の平均坪単価は、全国マンション市場動向(不動産経済研究所)やレインズマーケットウォッチなどを基にしています(㎡単価を坪単価にするなど、一部加工しています)。
その他当記事の見方などについてはこちらもご覧下さい。

例)2008年度(中古成約平均坪単価,中古成約平均築年数)、マンション名(新築のみ)(駅分数、分譲時平均坪単価)

「二子玉川駅マンション価格年表」
2008年度(206万円,14.94年)
  グランスイート二子玉川(3分、333万円)
  二子玉川ライズタワー&レジデンス(6分、363万円)
  パークハウス瀬田一丁目(10分、436万円)
2009年度(205万円,14.70年)
  パークハウス玉川岡本(20分、286万円)
  プラウド二子玉川トレサージュ(9分、321万円)
  グランスイート二子玉川スタイルフォート(11分、286万円)
2010年度(233万円,12.79年)
  パークハウス二子玉川プレイス(3分、330万円)
2011年度(223万円,15.34年)
  グランスイート瀬田(17分、253万円)
  ヴィークコート瀬田一丁目(8分、366万円)
2012年度(227万円,15.64年)
  該当なし
2013年度(228万円,15.72年)
  アールブラン玉川岡本レジデンス(19分、250万円)
  ブランズ二子玉川(3分、360万円)
2014年度(257万円,16.32年)
  パークホームズ二子玉川ヒルトップ(10分、342万円)
  ザ・パークハウス二子玉川ガーデン(10分、377万円)
  ブリシア二子玉川(18分、282万円)
2015年度(292万円,15.89年)
  シティハウス二子玉川(5分、481万円)
  イニシアクラウド二子玉川イースト(22分、285万円)
  イニシアクラウド二子玉川ウエスト(22分、263万円)
2016年度(295万円,16.10年)
  パークホームズ二子玉川彩翠邸(14分、358万円)
  グレンドール二子玉川(9分、377万円)
2017年度(8月までに供給された物件。それ以降は未掲載)
  該当なし

※昔の物件の記事は今ほど頑張って書いておらず内容薄くて申し訳ありません…(当時の記事ならではの面白さもあるとは思いますし生暖かい目で見ていただけると幸いです…)。

二子玉川駅の価格推移(グラフ)
futago.png

【概要(中古)】
もともと人気の街ではありますが、2011年のライズの開業で街力がさらに高まったこともあり、本来ならば下落傾向にあるはずの2010~2012年の谷間が存在しません(2011年及び2012年は2010年に比べると下落はしていますが、平均築年数が上昇傾向にあるので実質的には下落していないと考えられます)。

「2011~2012年度の平均」から「2015~2016年度の平均」への上昇率も約130%と、同期間の都区部の上昇率約128%よりも幾分大きくなっていますし、世田谷区内でもかなり良い数字を保っているエリアと言えるでしょうね。

近年は楽天の本社移転でも話題となりましたし、都心からの距離で一概に論じづらいエリアの1つでしょう。

【概要(新築)】
ライズが出来るまでは多摩川寄りの低地は今ほど高い評価がなされていなかったと思いますが(パークハウス瀬田一丁目のような上野毛や用賀寄りの高台物件が今よりも評価されていた)、ライズ開業後はシティハウス二子玉川のようなライズや駅に近い高額物件が誕生しています。

なお、駅徒歩20分前後の物件のほとんどは岡本エリアの物件で駅距離はあるものの第一種低層住居専用地域の良好な住宅街に位置しているので、駅距離のわりにそこそこの価格設定となることが多いですね。

【中古と新築の比較】
中古の平均築年数は多少のブレもありますが、おおよそ14~16年ほどで年2%減価すると仮定すると、中古の平均価格は新築の「68%~72%」の水準と計算出来ます。
そして、ここ2年の中古価格は坪単価290万円ちょっとで、290万円を70%で割り戻すと約410万円になりますね。

この界隈にはスケール感のある物件が少なく中古価格には少なからず総戸数1,000戸超のライズタワー&レジデンスの影響が出ているので(これ以外のタワマンはプラウドタワー二子玉川のみです)、新築価格に比して中古価格が若干強めに出ている印象があるでしょうか。

なお、そもそもの計算の基となっている年2%の減価は東京都全体の実績から推定した数字となります。
※築年数の経過による減価については、こちらの記事をご参照下さい。
【1年ごとに価格は2%、賃料は1.5%下落する???】築年別の価格と賃料の傾向①

【ポイント】
タワマンは少なめですが、総戸数1000戸超のライズがありますし、駅距離のわりには高めとは言え、駅徒歩20分前後の中古物件の中には都下並(もしくは多摩川の向かいの川崎市並)のお値段のものも出てきたりするぐらいで、物件属性と価格のバリエーションがかなり豊富なエリアと言えます。

駅前はライズによって別世界となっていますが、そこから離れていくと「価格の崖」が生じるわけで(方角によります)、予算に限りがある方はその価格の崖下となった物件を探すと良いでしょうね。近年は資産価値を気にする方が多く、とにもかくにも駅近物件がもてはやされる時代ですが、環境面を重視したい方にとっても魅力ある物件に出会えるエリアかと思います。



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