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オープンレジデンシア西日暮里道灌山ヒルズ【道灌山の高台】4階56㎡5,998万円(坪単価354万円)
2017-09-30

オープンレジデンシア西日暮里道灌山ヒルズ。

西日暮里駅徒歩6分の地上5階地下1階建総戸数16戸(事業協力者住戸2戸含む)のレジデンスです。

すぐ西側は北区となる荒川区内では貴重な山手線内側ポジションに位置する物件です。
西日暮里駅徒歩10分圏内となる山手線内側物件はそもそも少ないのですが、あってもほとんどが道灌山通り沿い、もしくは少し内に入った程度の低地ポジションなのですが、この物件は駅北西部の高台、かつ、落ち着いたところにあります。

西日暮里駅からの道程は少々高低差があるので分数表記以上の労力が必要にはなりますが、北区側のほど近い位置にある道灌山パークハウスが田端駅徒歩5分であることからも分かるように、田端駅までも徒歩7~8分で田端駅までは高低差のないほぼ平坦なアクセスが可能です。

近隣には見晴らし抜群の田端台公園もありますし、この界隈に馴染みのある方からするとたまらないポジションではないでしょうか。
オプレジらしさ全開の超小規模物件にはなりますが、このようなマンション供給が限られている立地であればスケールの小ささはそこまで気にしなくて良いのかもしれません。

設計は尾崎建築設計、施工はオープンハウスアーキテクトです。
オープンレジデンシア品川と同じ自社施工物件となります。今後も自社施工増えそうですね。

デザイン・ランドスケープ面は小規模物件なので強調できる点は少ないですが、複数色のタイルを用いたことで外観に動きが出せていますし、エントランス周辺のシックな装いからも価格帯なりの高級感を醸し出そうとしている様子が伺えます。

公式ホームページ
IMG_2878[1]
お部屋は56㎡の2LDK、南東角住戸です。南方向道路の向かいには当物件と同じような高さのマンションがありますが、距離があるので日照的には何ら問題のないポジションとなります。南東方向は最近出来たばかりのコインパーキングなのですぐに何かがが立つようなことはなさそうですが、将来的な不確定要素にはなるでしょう。

間取り的には程よい面積を確保した2LDKで、玄関廊下を限界までコンパクトすると共にプライバシー面への配慮も行えているのが素晴らしいですね。

LD内に実質的な廊下部分がやや大き目に混入している感じはありますが、オプレジシリーズの中では柱の食い込みが抑えられている方ですし、専有面積なりのバランスの良さを感じることのできるプランです。

洗面所はリビングインではありますが、この廊下の長さでベッドルーム1室がノンリビングインと出来ている点も評価して良いと思います。

落ち着いた第一種住居地域に位置している物件であることを考えるとバルコニーはもう少し奥行のあるものであって欲しかったですが、敷地面積約400㎡に過ぎない小規模物件ですので致し方ないところでしょうか。

坪単価は354万円。1~2階(建築基準法上の地下1階と1階)はメゾネットプランが設計されており、階段部分の面積消費が大きいので控えめな単価となっていますが、それ以外のお部屋は階による条件差がそれほど大きくないので全体的にのっぺりとした値付けになっている印象です。

この物件の場合、物件(建物)ではなく、この立地自体を気に入って購入される方が大半と思われ、値付けもそれを考慮したものとなっている感じでしょうか。

非常に分譲実績が少ないエリアなので、適切な比較対象とは言えないのですが、北区側で2006年に分譲された道灌山パークハウスが平均坪単価約265万円、高台ポジションではありませんが、道灌山通りから少し内に入ったポジション(こことは異なり高台ではない)でクラッシィハウス谷中道灌山(2013年分譲)やフォルム道灌山(2008年分譲)が平均坪単価270万円台でした。
それらよりも2割程度上昇した感じですが、時期的に仕方ないところと言えますし、競合物件も少ないのでこの立地ならばこの価格でも販売はそう難しくないと思われます。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついています。

管理費は358円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、かなりの小規模物件ということで結構高額となってしまっているようです。

駐車場はありません。



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