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ミオカステーロ新横浜Ⅳ【全戸60㎡台前半】8階64㎡4,610万円(坪単価240万円)
2017-09-25

ミオカステーロ新横浜Ⅳ。

新横浜駅徒歩11分の11階建総戸数29戸のレジデンスです。
わずかに駅徒歩10分を超えてしまうのは残念ですが、近い将来、相鉄線・JR線の直通運転、相鉄・東急線の直通運転が実現予定で都心アクセスは格段に良くなることが予想されます。
今でも新幹線通勤ならめちゃくちゃ早いけども…。

ポジション的には新横浜第一公園の隣の隣、近隣には数多くのマンションがあるエリアの中心付近に誕生する物件です。

南東と南西は接道してはいるものの、四方を同じような高さのマンションに囲まれたポジションで、周囲の道路は日中のわずかな時間帯を除き陽が差さない感じとなるので、少々暗い印象のあるエリアなのですが、大通りや線路から離れたポジションゆえに(さらに言えば囲まれているがゆえに)静かなのは良い材料と言えそうです。

設計はDAN総合設計、施工はデベロッパーである山田建設です。

スケールある物件ではありませんので、特筆すべき点こそありませんが、エントランス及びエントランスホールはデザイン性を高めており、間接照明を多く用いたシックで大人な雰囲気となっているのは良いですね。

公式ホームページ
IMG_2870[1]
お部屋は64㎡の3LDK、南角住戸です。前述の通り囲まれ感は少なくありませんが、いずれも接道したポジションで当物件の中では最も条件のプランとなります。
中層階ならば日照は問題なく得られそうですね。

間取り的にはかなり小ぶりな3LDKとなります。当物件は1フロア3戸でA~Cの3つのプランで構成されているのですが、いずれも60㎡台前半という小粒なものとなっており、販売価格のグロスの嵩みを抑えたい様子が強く伺えますね。

11階建の1フロア3戸を前提とすると1つのプランの面積を大きくすると残りのプランの面積を削る必要が出てくるのは言うまでもなく、50㎡台を造りたくないがゆえに全戸がこの60㎡台前半になってしまったとも言えそうですが、理由はさておきこのエリアの物件としてはちょっと絞り過ぎな感は拭えません。

LDKでまとめて11.6畳表記がなされているので、実感がわきづらい側面があるかもしれませんが、LDだけでは8~9畳しかないわけで一般的な3LDKと比べると明らかに手狭な印象のあるプランです。

敷地形状に沿った形でコーナー部分が雁行設計となった影響か、LDの形状が歪で畳数以下の使い勝手しかないように感じますし、柱をもっとアウトフレーム化するなどの工夫が欲しかった印象があります。

この形・位置のLDであれば、LDにコーナーサッシを採用するのも一案だったかもしれませんし、そもそもこの面積であれば廊下は一直線とし、効率性を高めた方が良かったのではないでしょうか。

坪単価は240万円。同階中住戸よりも1割弱高い単価設定で、南の角住戸であることが十分以上に加味された印象があります。2014年の駅徒歩9分のミオカステーロ新横浜Ⅲは新幹線の高架沿いではありましたが、平均坪単価約180万円という水準でしたので、駅距離なども加味すると2割程度上昇した感じになってしまいますね。
また、2015年には駅徒歩8分に新横浜駅前公園と日産スタジアムを望む珍しい地にレアシス新横浜パークフロントが分譲されていますが、そちらも平均坪単価約210万円ほどであり、こちらの値上がり感は目立ちますね。
レアシスは平均面積で80㎡を超えており、グロスはかなり異なる感じではありましたが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、当然ながら水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、食器棚、ダウンライトの浴室照明など単価からすると上々と言えるものがそろっています。

管理費は184円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数29戸の小規模レジデンスであることを考えると悪くない水準でしょう。

駐車場は全9台で機械式となります。

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