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ソライエ葛飾小菅【エリアに新しい風を】5階79㎡4,798万円(坪単価201万円)
2017-10-03

ソライエ葛飾小菅。

小菅駅徒歩9分、綾瀬駅徒歩11分の8階建総戸数191戸のレジデンスです。
京成線の堀切菖蒲園駅も徒歩15分圏内で利用できるであろうポジションですし、都心に向かってバリエーション豊富な複数のアクセスが可能となっているのは大きな魅力の1つと言えそうです。

ちなみに、これまで東京都内を中心に2300物件以上取り上げてきた当ブログですが、小菅駅を最寄りとする物件を取り上げるのはこの物件が初めてとなります。
ただ、その理由は、小菅駅に興味がないとかではもちろんなくて、単に小菅駅には分譲マンションが供給されなかったことによるものです。

小菅駅に限らずともタイミング次第では3~4年間目立った分譲マンションが供給されない(ワンルーム投資マンションはカウントしない)と言ったようなことはけして珍しいことではないのですが、小菅駅の場合、分譲マンションがこれまでほとんど供給されてこなかったことには明確な理由があります。

小菅駅の西側は荒川、そして東側の広大な一画は東京拘置所ですので、駅前にマンション向けの大きな土地が存在しにくい状況にあるのです。

東京拘置所の隣には公務員宿舎(小菅住宅)がありますし、周囲にも普通に戸建てを中心とした住宅街が広がっているぐらいなので、東京拘置所周辺であってももっと分譲マンションがあってもおかしくないのですが、イメージなどの問題がつきまとうためか、これまでは積極的な用地取得が行われることはなかったようです。

ただ、東京拘置所は2000年代中盤に建替が行われ、建物及び周囲の景観までもが生まれ変わりましたし、都心部のマンション高騰によりこのエリアにも新しい風が吹いてきているようです。
最新鋭のセキュリティシステムも導入されたため高い塀はなくなりましたし、その広大な緑豊かな敷地に隣接するポジションに誕生する当物件はこのエリアに一石を投じ、かつ、新しい価値を生み出す可能性を秘めていると言っても過言ではないでしょう(短期間で街のイメージが変わることはありませんので、「かなり長い目で見る、もしくは良くなったらラッキー」ぐらいの気持ちが大切かとは思いますが…)。

このエリアは荒川と綾瀬川に挟まれた三角地帯で、買物利便性はけして高くはありませんが、近隣に小菅小学校、小菅西公園と小菅東スポーツ公園という2つの大きな公園、さらに目の前にセブンイレブンがあるのも好材料ですね。

公式ホームページ
IMG_2876[1]
お部屋は80㎡弱の4LDK、南東角住戸です。中層階なので、東は綾瀬川のリバービューとなりますが、その綾瀬川に沿って首都高が走っているので騒音だけでなく視界的な影響もあるでしょう。
ただ、南側は戸建を中心とした低層住宅街なので、日照及び視界抜け十分ですし、この南東角住戸の南側には敷地内のシーズンパーク(自主管理公園)が広がっているので、物件内で恵まれたポジションと言って良いでしょう。

当物件はかなり東西に長い敷地形状となっており、東端と西端では120~130mはあると思うので、綾瀬駅を日常的に利用したい方にとっては東側のエレベーターを使いやすいこのポジションはより魅力があるでしょうね。

間取り的には80㎡にわずかに満たない4LDKと言うことで、かなり面積を絞っているようですね。ただ、当物件には80㎡超のプランは存在しておらず、物件内では最も専有面積の広いものとなります。

東側がリバービューであることを考慮したのか、妻側(東側)にもそこそこ開口部が設計されたプランですし、長谷工設計・施工の物件としては柱のアウトフレームが結構きれいに出来ている点は評価できる点でしょう。

洋室を東側に4室並べるのがどちらかと言うと一般的であり、そのようにした方が廊下を短く出来るので、80㎡に満たない小さめの4LDKであることを考えると微妙に感じる部分もあるのですが、洋室1室を行灯部屋として横長の二面採光のリビングダイニングとしたことでLDKの開放感を高めている点は角住戸らしくて良いと思います。

80㎡未満の4LDKのわりには居室畳数はそこそこ確保出来ているのですが、浴室はやはり1418ですし、収納をかなり削減している様子が見受けられますね。
収納重視の方には向かないプランです。

坪単価は201万円。前述のように小菅駅界隈には比較できるような分譲マンションが存在しないので綾瀬駅を最寄りとする物件と比較するしかないのですが、昨年分譲された綾瀬駅徒歩6分のエクセレントシティ綾瀬Ⅲの平均坪単価は約215万円でしたので、駅距離やその賛否ある立地条件のわりにはパンチにかけるお値段設定ということにはなるでしょうね。

荒川の向かいとなる北千住は今後にかなり期待できるエリアの1つとなっており、北千住界隈との価格差は非常に大きなものとなっているのですが、北千住側へ行くにはかなり回り道しないといけないので、新しい橋でも出来ない限りは価格差が大きくなるのは当然のことでしょう。
この時代に脱獄云々は問題とならないでしょうし、三角地帯から北千住側へ橋が開通するととっても便利になりますね。

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