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ソライエ葛飾小菅【「この地」なりの豊かなランドプラン】2階66㎡3,538万円(坪単価177万円)
2017-10-03

続けて、ソライエ葛飾小菅。

設計・施工は長谷工です。先ほどの角住戸とは異なり、中住戸は基本的に共用廊下側の柱が食い込んでいますし、連窓サッシも採用されていないなど強調できる点は少ないですが、この地ならではのゆとりを感じるランドプランは大きな見所の1つと言えるでしょう。

前回の記事で書いたように東京拘置所界隈は新しく生まれ変わりましたので、緑豊かな開放感のある街並になってきてはいるのですが、これまでの芳しくないイメージからするとそれだけでは不十分であり、販売面を考えた結果、この物件自体が環境面に力を入れる必要があったということは紛れもない事実でしょう。

当物件は敷地南東部を中心にシーズンパーク(自主管理公園)、敷地の西側隣接地には提供公園を施すことで周囲の緑との連携を図っています。

また、小菅駅と綾瀬駅、双方へのアクセス性を高めるために敷地北東と北西に2つのエントランスを構え、その双方が北側道路からしっかりとセットバックした緑豊かなものとなっている点も素晴らしいと感じます。

総戸数191戸というスケールを有するがゆえに実現出来たものであることは言うまでもありませんが、総戸数191戸でこのレベルの2つの優雅なエントランスが設計されるケースというのは非常に稀であり、色んな意味で「この地だからこそ実現したもの」と言えるのではないでしょうか。

また、共用施設は2つのラウンジの他、パーティーも出来るキッチン付のコミュニティスタジオなどスケールなりのものが施されています。

これだけ緑を充実させながらも駐車場を115台(うち平置31台)確保することが出来ているあたりからも敷地のゆとりを感じることが出来ますね。

前回のソライエ葛飾小菅

公式ホームページ
IMG_2877[1]
お部屋は66㎡の3LDK、南向き中住戸です。南西角住戸の隣の隣、敷地西寄りに位置した中住戸となります。間取り図から明らかなようにすぐ隣がエレベーターとなっており、小菅駅側へのアクセスに便利なポジションとなります。
低層階ですが、南側道路の向かいは戸建などの低層住宅街で当然日照は良好です。

間取り的にはエレベーターが食い込んでいる分、物件内の中住戸3LDKの中では面積が小ぶりなものとなります。前述のように敷地にゆとりを感じることの出来る物件ですので、駐車場を少し減らしてでもエレベーターを共用廊下の北側(凸となるような形)に施せていればこのような行灯部屋(洋室3)が存在することはなかったでしょう。

その洋室3は引き戸を開け放つとLDの一部のような形にはなりますが、開くのは引き戸2枚分でしかありませんし、このような位置のプランだからこそ何かしらの+αの魅力を施してくれても良かった印象はありますね。

エレベーターのところに部屋がない分、共用廊下側の柱の食い込みが少ないというのはある意味メリットではありますが…。

このプランに限ったことではありませんが、洋室2の引き戸が大きく開け放つことのできるウォールドアとなっているのは良い材料ですね。開口部が連窓サッシでないのはやはり残念に感じますが…。

坪単価は177万円。エレベーターが食い込んでいない一般的な南向き中住戸と比べ特段の単価差は設けられていないようです。
物件内の3LDKでは面積が小さい方で「価格のグロスが他の3LDKに比べ嵩まない」という事情も幾分影響しているのでしょうか。

先日紹介したレーベン北小岩のような破壊力こそないものの、同価格帯のアーデル曳舟マークイーストあたりと同じで都心に比較的近い位置にある23区内物件では下限に近い水準となっています。

設備仕様面は、当然ながら水回りの天然石天板仕様などの高級感のあるものは見当たりませんし、トイレ手洗いカウンターどころか食洗機さえもありませんが、総戸数191戸というスケールを活かしディスポーザーがついているのは大いに評価出来ますね。
この価格帯だとスケールがあってもディスポーザーを導入しないことが少なくないですからね。

管理費は136円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、共用施設に加え、自主管理公園などの豊かな緑と有した物件ですのでとてもリーズナブルですね。この管理費(大半は管理会社への業務委託料となる)でしっかりと管理してくれるのならば言うことなしでしょう。

駐車場台数が昨今の物件にしてはそこそこ多くそれなりの駐車場収入が期待されることも功を奏しているのでしょうか。

また、インターネット料金が月額821円と安いのも魅力ですね。その一方で、給湯器がリースで月額2,160円かかるのは残念ですが…。



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