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オーベル稲城南山【設備仕様を控えめにしたなりの価格設定】3階72㎡3,848万円(坪単価175万円)
2017-11-11

続けて、オーベル稲城南山。

設計はアーバンライフ建築事務所、施工は南海辰村建設で直床となります。

外観デザインは大きな特長こそありませんが、複数種類のバルコニー手摺を用いるなど、細やかなデザインとなっているのが印象的ですし、このようなエリアの物件としてはシックな色味を多めに用いた物件なので、価格帯からすると高級感を演出出来ている方かと思います。

傾斜地であることを活かしたエントランス横の石積みも素敵ですね。

前回のオーベル稲城南山

公式ホームページ
IMG_2871[1]
お部屋はブライトコートの72㎡の3LDK、南西角住戸となります。南はサウスコートで視界・日照を妨げられますし、開口部自体ほとんど設計されていないので実質的には中住戸的な感じにはなりますが、通風面でのメリットはあるでしょう。メインの西方向は前回の記事でも言及した通りで将来的には何か建つのでしょうが、現状は未定のようです。

間取り的には中住戸的な位置づけのプランとなるため、基本的には他の中住戸と同じで田の字となります。
ただ、このブライトコートの中住戸はサウスコートの中住戸とは異なり共用廊下側の柱がアウトフレーム化されているのが1つの特長となります。

特に洋室3側は単にアウトフレーム化されているだけでなく、柱と間に隙間も設けることが出来ているので、より共用廊下との間に距離を設けることが出来、プライバシー面でも優れたものとすることが出来ています。

共用廊下から奥まった位置にあるがゆえに採光は得にくくはなりますが、しっかりとアウトフレーム化されていることで洋室1の居室形状は良好なものと出来ていますし、有効面積も高めることが出来ていますね。

LDの入口付近にはホームライブラリーを設けた遊び心のあるプランですし、しっかりと開け放つことのできるウォールドア×連窓サッシが採用されている点も魅力ですね。

そこそこの面積が確保された3LDKであることを考えると洗面所はリビングインでない方が良かった気がしますが、そのようにしたことで廊下を短く出来、効率性が高まっているのは言うまでもありません。

坪単価は175万円。プラウドシティ南山は面積大の角住戸を中心に価格の歪みが生じていたので(面積の広い角住戸はこの界隈では戸建との競合が強くなりますし、グロスの嵩みが販売面での障害となる)、角住戸同士を比べるとこの物件の値上がり感が目立ちますが、中住戸同士を比べると差が大分縮まる印象で目立った値上がり感がなくなります。
西向き住戸は将来的な前建リスクがあるのでそのあたりを考慮している面もあるのかもしれませんが、南向きの低層階はそういった事情がないにも関わらず西向き住戸と大差ない単価水準となっているので、余計にそのように感じますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは仕方ないところですが、食洗機もトイレ手洗いカウンターもない(古めかしさのあるタンクタイプ)なく、単価帯からするとかなり設備仕様が充実していたプラウドシティと比べるとかなり見劣りしてしまうのが残念な印象です。このスケール・価格帯でディスポーザーの導入はあり得ませんし、中途半端に戦うぐらいならいっそのことコスト削減して少しでも販売価格を抑えようということなのでしょう。
まぁ、現在分譲中のオーベル板橋本町も総戸数92戸ながらディスポーザーを導入しないなど設備仕様面でコストダウンしている様子がみかけられますし、この物件に限らずデベロッパーの方針というところもあるのでしょう。

管理費は196円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数50戸未満ということでそこまで安くは出来ていないようです。

駐車場は全29台で身障者用1台を除き機械式となります。近年の物件にしてはまずまずの設置率ではありますが、プラウドシティの約8割と比べると大分低くはなりますね。

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