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プラウド浦和東仲町ガーデン【浦和駅徒歩2分、南面・環境良好】12階74㎡7,300万円台(予定)(坪単価約327万円)
2017-10-02

プラウド浦和東仲町ガーデン。

浦和駅徒歩2分(アトレ北口改札、利用時間7:00~24:15。東口は徒歩4分)の14階建総戸数92戸(非分譲8戸含む)のレジデンスです。

2010年分譲のプラウド浦和東仲町に次ぐ駅近プラウドで、用途地域は商業地域ながら浦和駅前の物件の中では最高クラスの落ち着きを有したポジションと言えます。

プラウド浦和東仲町は線路が近かったですし、当物件は東西に長い敷地形状で無理なく全戸南向きと出来ている点にも希少性を感じます。駅前ながら南側に低い建物が多いポジションであるのもとても良い点ですね。

学区の小学校は仲本小学校で、その点においては駅西ほど強調は出来ませんが、この恵まれた立地及び住戸条件であれば、最大の問題はやはり「価格」ということになってくるのではないでしょうか。

線路の反対側にはなりますが、かなり高額な価格設定で浦和区民を震撼させた(笑)ザ・パークハウス浦和タワーとほぼ同じ駅距離となるのでそことの比較を重点的に見ていきたいと思います。

公式ホームページ
IMG_2884[1]
お部屋は74㎡の3LDK、南西角住戸です。南方向少し先のところに13階建のメゾンエクレーレ浦和駅前、西方向にもやはり13階建のプラウド浦和東仲町がありますが、圧迫感のある距離感ではありませんし、南~南東方向の視界は抜けてくる物件内でも条件の良いポジションとなります。

間取り的には、エントランス側に位置した住戸でこの物件の顔ともなるポジションでもあることから西側(妻側)の開口部が充実しているのが最大の特長と言えるでしょう。

プラウド宮崎台フロントで採用されていたFIXサッシほどはインパクトがありませんが、それと同じ類もので、かなりの好立地・高価格の物件なりにデザイン・間取りを一味違うものにしようという野村さんの心意気を感じることが出来るものとなっています。

洋室1側のFIXサッシはいわゆる腰高タイプで高さはありませんが、LDは足元から天井(梁)付近までの高さのあるものでLDはかなり開放感のあるものとなりそうですね。

室外機置場との関係もあり、南側の開口部幅が今一つなのは残念ですが…。

一方、疑問なのは面積設定ですね。柱がほぼ完全にアウトフレーム化されたプランで、玄関廊下を最小限としているので有効面積はまずまずではあるのですが、最上階角住戸(約95㎡)を除くと最大でも南東角の75㎡となった物件で、単価高の影響が少なからず感じてしまうものとなっています。

玄関廊下を最小限としたことで洗面所がリビングインとなってしまっていますし、角住戸らしからぬ少々せせこましいものになってしまっている印象がありますね。

収納はかなり充実したプランですし、玄関前のゆとりあるアルコーブの設計も評価できる点ではあるのですが…。

坪単価は327万円。同階中住戸は坪単価300万円前後となっており、角住戸プレミアムがわりと大きくなっていますね。高さ・幅のあるFIXサッシが採用されていなければこうはならなかったでしょうが、このような価格を目指すがためのFIXサッシでもあったと思うので、当然の価格設定と言えるでしょうね。

ちなみに、低層階でも300万円ほどの値がついており、低層階はザ・パークハウス浦和タワーとほぼ同じ水準となりますね。中高層階は流石にパークハウス浦和タワーの方が上にはなっていますが、当物件は低層階の視界・日照条件が浦和タワーより優れていることもあり、低層階でもそこそこの値付けになっているようです。

ただ、浦和タワーはタワマンとは言え20階建でしかなく、上下階の単価差が大きすぎる印象でしたので、予想の範疇で特に高額な印象はないですね。特に中住戸の低層階は、日照が得られるにもかかわらず坪単価270~280万円ですので、価格とのバランスは悪くないと思います。

プラウド浦和東仲町ガーデン【3つのガーデン×無理のない全戸南向き】8階57㎡5,200万円台(予定)(坪単価約301万円) | topページへ戻る | ブリリア湘南辻堂海浜公園【ハイサッシ×オープンポーチ】2階72㎡3,540万円(坪単価162万円)

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