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パークリュクス大阪京町堀【関西ならパークリュクスも管理費安いのねぇ…】2階24㎡1,838万円(坪単価258万円)
2017-10-05

続けて、パークリュクス大阪京町堀。

設計はIAO竹田設計、施工は昭和工務店です。
福岡初のパークリュクスだったパークリュクス大手門monoも「初」なだけあって設計及びデザインに力を入れていると感じましたが、こちらは首都圏でも関西圏でも実績豊富なIAO竹田設計をデザイナーに起用し、一段と力が入っているように感じます。

主な特長は2つあって、1点目が市松状にレイアウトされた外壁タイル、もう1点がガラスボックス型のバルコニーです。

外壁タイルはホワイトベージュ色なので一見何でもない一般的なものに見えるかもしれませんが、実物はかなり質感豊かで存在感のあるものとなる可能性が高いです。

また、ガラスボックス型のバルコニーについてですが、当物件は全戸東向き(角住戸除く)なので、通常の物件であればバルコニーは東側にひとつなぎとなり「ボックス」とはならないのですが、当物件はあえてバルコニーを1フロア3つに区切って、「ボックス」としているのです。

ボックスとすることで、隣戸とバルコニーを共有するような形(ペラボーで分断した形)になるのは片側だけなので、プライバシー性が高まりますし、ガラスボックス型としたことで外観にも好影響を与えてくれているように思います。

また、ガラス手摺はスラブ先端(バルコニー床部分)までを覆ったタイプで、一般的な床上までのタイプよりも透明感が増し、モダンな印象を与えてくれています。

参考⇒スムログ名作マンション訪問【虎ノ門愛宕界隈】

エントランス周りも白を基調とした爽やかながらも高級感のあるもので、三井物件ならではの上品さとセンスの良さを感じる物件となっています。

前回のパークリュクス大阪京町堀

公式ホームページ
IMG_2931[1]
お部屋は24㎡の1K、東向き中住戸です。低層階なので視界抜けは得られませんが、道路向かいのビルは低層なので圧迫感などがあるレベルではありません。ただ、ちょっと先の南東方向にはグランドメゾン京町堀タワーがあるので、南東方向からの日照は得づらく日照は期待出来なさそうです。

間取り的にはわりと奥行のあるよくある1Kタイプにはなりますが、奥行のあるバルコニーとアウトフレーム化されたバルコニー側の柱が大きなポイントと言えるでしょう。

上では説明しませんでしたが、こういったボックス型のバルコニーが採用される場合、大半の物件で柱がインフレームとなっています。
つまり、インフレームの柱を含む専有部までが主要な構造部で、それに部分的にバルコニーを設置したのがいわゆるボックス型のバルコニータイプのマンションのよくある姿なのですが(首都圏の物件にはなりますがオープンハウスのオープンレジデンシアなどでそういったタイプのものが数多く設計されています)、この物件はボックス型のバルコニーと柱のアウトフレームを両立出来ているのが出色で、その点からも設計面に力を入れている様子が伺えると言うものです。

奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は長めではありますが、動線上にキッチンを配置して無駄なスペースを極力排除しているのも悪くないですね。

坪単価は258万円。単価的にはけしてお安い水準ではありませんが、東京都内ではこういった20㎡台の1Kタイプの新築が2,000万円を切ることはありえず、ブランド力及びネームバリューのある大手デベによる地方都市でのこういった価格帯での分譲はそれなりのニーズがあるのでしょう。

大阪は2025年の万博誘致に動いていますし、首都圏よりも伸びしろがあると考える方にとってはより魅力がありそうですね。

前回の記事でもちらっと書いたように管理費的にも悪くない物件です。管理費は242円/㎡で400円/㎡を超えるのが当たり前な東京のパークリュクスとは「天と地の差」があります。
常々、大阪の物件(首都圏の物件以外という意味)は管理費が安いと言及しているように、首都圏に比べると人件費等のコストが抑えられていることが最大の理由ではあるのでしょうが、それだけでは説明できないほど差が大きいと感じますね。

200円/㎡違えばこのような面積帯のお部屋でも月々約5,000円も変わってくるわけで投資賃貸(利回り)を考えた場合には非常に大きな差となりますよね。

こういう設定を見ていると首都圏の物件は本当はもっと安く出来るのではないかと勘繰りたくなります…。
管理会社変更を念頭に置いて複数社に相見積もりをとると管理会社への業務委託料が現状よりも大分安くなることが少なくないようにそこには少なからず大人の事情があるのでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザーは当然ありませんし、食洗機や水回りの天然石天板仕様も見られませんが、1Kタイプはトイレと洗面が一体となったタイプであることからタンクレストイレが採用されていますし(タンクの上の手洗い場が必要ないため)、1LDKは床暖房もついています。

駐車場は全4台でいずれも平置となります。



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